Kaupferlið

KaupferliÐ

kaupferlið

  • Kaupferlið á Spáni er mjög frábrugðið því sem þekkist á Íslandi og er margt sem ber að varast. Ómetanlegt er að hafa sér til aðstoðar íslenska aðila sem hafa margra ára reynslu og þekkingu á öllu kaupferlinu á Spáni. Spánarheimili býður upp á aðstoð og liðsinni af hálfu íslenskra og spænskra lögfræðinga sem búsettir eru á Spáni. Hér neðar munum við rekja kaupferlið á fasteignum á Spáni og víkja að bankaviðskiptum, fjármögnun, kostnaði við kaup, rekstrarkostnaði fasteignar o.fl. 

Kaupferlið hefst ávalt á því að áhugasamir kaupendur skoða eignir  annað hvort á eigin vegum eða fara í skipulagðar skoðunarferðir á vegum Spánarheimilis til Spánar. Þegar draumaeignin er fundin hefst ákveðið kaupferli sem er misjafnt eftir því hvort um er að ræða nýbyggingu eða notaða fasteign. Þessu ferli verða gerð góð skil og reynt að útskýra ferlið í stuttu máli.

SkilyrÐi fyrir kaupum

Ísland er hluti af EES-samningnum og þar af leiðandi þurfa Íslendingar sem fjárfesta í fasteign á Spáni ekki að uppfylla nein sérstök skilyrði um dvalarleyfi, búsetu eða annað slíkt. Væntanlegur kaupandi þarf reyndar að opna bankareikning í þeim banka sem hann velur sér og sækja um svokallað NIE-númer sem er spænsk kennitala. Til að fá NIE-númer þarf að fara í gegnum ákveðið umsóknarferli sem er ekki flókið en tekur venjulega nokkra daga. Starfsmenn Spánarheimilis geta útvegað NIE-númer fyrir sína viðskiptavini gegn vægu gjaldi og aðstoða einnig við að koma sínum viðskiptavinum í samband við spænskan banka.
 

Kaup á notuÐu á húsnæÐi

Allt kaupferlið á Spáni er frábrugðið því sem þekkist á Íslandi og í mörgum tilvikum öruggara og einfaldara. Sem dæmi eru eignir almennt ekki veðsettar mörgum kröfuhöfum með mörgum veðréttum. Einnig fer allur frágangur á kaupsamningi/afsali fram á skrifstofu Notario. Notario gegnir sama hlutverki og sýslumaður á Íslandi. Sýslumaður (Notario) er ávalt ákveðinn öryggisventill fyrir alla aðila í þessum viðskiptum. Ef sýslumaður (Notario) finnur eitthvað athugavert við kaupferlið eða við framlögð gögn um hina seldu eign þá er undirritun frestað þar til bætt hefur verið úr því sem setja má út á eða að hann getur alfarið hafnað viðskiptunum og undirritun afsals. Vald og ábyrgð sýslumanns (Notario) er því mjög mikið í viðskiptunum.

Þegar kaupandi hefur fundið sína draumaeign eftir ítarlega skoðun gerir hann tilboð í gegnum Spánarheimili. Uppsett verð á notaðar eignir á Spáni er ekki fast og niðurnjörvað og því er kaupanda frjálst að gera tilboð. Kaupandinn getur boðið eignina niður og þegar náðst hefur endanlegt samkomulag um kaupverð á milli aðila er gerður “fráteknisamningur” (Reservation contract / compra de venta) og staðfestingargreiðsla greidd, en hún er yfirleitt um 3.000 til 6000 evrur og umsemjanleg. Í sumum tilvikum getur staðfestingargreiðslan verið ákveðið prósentuhlutfall af kaupverðinu. Staðfestingargreiðslan fer beint til seljanda fasteignarinnar eða hans umboðsaðila og er venjulega óafturkræf. Ef kaupandi hættir við kaupin fær hann ekki þessa fjárhæð endurgreidda og með viðtöku staðfestingargjaldsins skuldbindur seljandi sig samkvæmt spænskum lögum til að bjóða eignina ekki til sölu til annarra og tekur eignina af söluskrá. Eignin er með öðrum orðum frátekin kaupanda fram að undirritun afsals og gefst þá kaupanda tími til að útvega spænska kennitölu og/eða ganga frá fjármögnun, en það ferli getur verið 4 – 8 vikur.

Hafa ber í huga að áður en staðfestingargreiðslan er innt af hendi til seljanda er nauðsynlegt að hann hafi framvísað síðustu greiðslukvittunum vegna vatns og rafmagns sem og vegna fasteignagjalda og húsfélagsgjalda. Mikilvægt er að þessi gjöld séu öll í skilum. Einnig þarf ljósrit af afsali (copia simple) og veðbókarvottorð sem staðfestir eignarheimild seljanda. Skoða verður vel hvort allt sé greitt og að veðbókarvottorðið sé hreint en ef svo er ekki þarf að tryggja að sýslumaður sjái til þess að allar kaupsamningsgreiðslur ráðstafist til að greiða upp möguleg vanskil og/eða til uppgreiðslu láns. Lögfræðingar Spánarheimilis gæta hagsmuna kaupenda í þessu ferli. 

Kaupandinn getur ávalt stillt upp og dreift kaupsamningsgreiðslum eins og honum hentar hverju sinni. En ef hluti kaupverðsins er greiddur með láni frá banka kemur það ekki til útgreiðslu fyrr en við afsal. Á Spáni tíðkast það að kaupsamningur er yfirleitt aldrei þinglýstur heldur er gengið strax frá þinglýsingu afsals enda allar greiðslur greiddar á þeim tímapunkti og því tíðkast ekki að kaupverði sé dreift niður á einhverja mánuði eins og tíðkast á Íslandi. Einnig er eign aldrei afhent fyrr en við afsal ólíkt því sem gerist og gengur á Íslandi og er því rík skoðunarskylda sem hvílir á kaupenda.

 

Þegar eignin er tilbúin til afhendingar og kaupandi tilbúinn með greiðslu kaupverðs, að frádregnum staðfestingargjaldinu, er gengið frá afsali (Escritura Publica de Compra Venta). Starfsmaður eða lögfræðingur Spánarheimilis vinnur afsalið og undirbýr allan frágang í samvinnu við sýslumann (Notario). Kaupandi og seljandi koma síðan saman hjá sýslumanni (Notario) og undirrita afsalið. Kaupandinn fær afhent afrit afsalsins (copia simple), en frumritið fer í þinglýsingu og til opinberrar skráningar hjá Eigna- og Landskrárstofnun Spánar (svipað og Fasteignaskrá Íslands). Sýslumaður (Notario) sér um þessa skráningu og þegar þinglýsingunni er lokið er frumrit afsalsins sent til annað hvort kaupandans eða bankans, ef banki hefur komið að fjármögnun kaupanna. 

 

Þegar þannig háttar til að um fjármögnun banka er að ræða mætir ávalt útibússtjóri viðskiptabanka kaupandans til sýslumanns (Notario) þegar gengið er frá undirritun afsalsins. Hann áritar einnig afsalið með kaupanda, seljanda og sýslumanni (Notario). Þetta gerir útibússtjórinn vegna þess að ólíkt afsalsgerð á Íslandi þá er tíundað í spænska afsalinu allt það sem snýr að fasteignaláninu og þeim lánakjörum og skilmálum sem eru skuldabréfinu. Í raun má segja að allir skilmálar skuldabréfsins sem liggur að baki fasteignaláninu koma ítarlega fram í afsalinu. Þegar afsalið hefur verið undirritað athugasemdarlaust afhendir útibússtjórinn seljanda eignarinnar ávísun sem nemur andvirði þess láns sem kaupandinn hefur tekið hjá bankanum. Kaupandinn greiðir síðan hjá sýslumanni (Notario) það eigið fé sem hann greiðir við kaupin en sú greiðsla er oft á tíðum innifalin í heildargreiðslunni sem er í ávísunni frá útibússtjóranum enda er kaupandinn búinn að leggja inn á spænska bankreikninginn það eigið féð sem er samkvæmt kaupsamningi. Þannig er sá háttur hafður á að kaupandinn leggur útborgunargreiðsluna vegna kaupanna inn á bankareikning sinn á Spáni fyrir undirritun afsals og útibússtjórinn mætir með ávísun stílaða á seljanda eignarinnar og sér þar með um allar greiðslur fyrir hönd kaupandans og að greiða að fullu kaupverðið.

Þegar eign hefur verið afhent og henni hefur verið afsalað til kaupanda er nauðsynlegt að nafnabreyta þeim samningum sem fylgja eigninni þ.e.a.s. vatns-, rafmagns- og gassamningum ásamt aðild að viðkomandi húsfélagi. Eigendaskiptin eru tilkynnt til SUMA sem er eins konar gjaldheimta fasteignagjalda. Lögfræðingur Spánarheimilis sér um allar þessar nafnabreytingar fyrir kaupanda og sjá um alla eftirfylgni eftir afsalið. 

 

Eins og sést hér að framan er kaupferlið langt og mikið og því mjög skiljanlegt að kaupandinn, sem getur verið búsettur í öðru landi, eigi þess ekki kost að vera viðstaddur til undirritunar allra skjala í ferlinu. Því er það alþekkt í fasteignaviðskiptum á Spáni að kaupandinn gefi umboð (poder de compra) til ábyrgs og trausts aðila til að undirrita fyrir sína hönd öll nauðsynleg gögn. Ef kaupandinn getur ekki gefið slíkt umboð á Spáni er unnt að veita slíkt umboð á Íslandi. Er þá sá háttur hafður á að umboðið er sent á spænsku til kaupandans og farið til næsta Sýslumanns þar sem umboðið er undirritað í votta viðurvist og sýslumaður gefur Notary-stimpil. Að lokum er farið með umboðið stimplað og vottað til Utanríkisráðuneytisins þar sem pappírarnir eru stimplaðir aftur með „Apostilla“ stimpli. Að þessu loknu er umboðið sent út til Spánar. Starfsfólk Spánarheimilis aðstoðar við allan þennan frágang. Ef kaupandi velur þessa leið getur kaupandinn einnig haft þann hátt á að útibússtjórinn mæti með ávísun frá bankanum fyrir kaupverðinu og útibússtjórinn sjái um allar greiðslur fyrir hönd viðskiptavinarins þannig að umboðsaðilinn þarf aðeins að mæta til að skrifa undir skjöl en ekki sinna eða bera ábyrgð á greiðslum.

Kaup á nýbyggingu eÐa eign í smíÐum

Ef kaupandi hefur valið að fjárfesta í eign í smíðum eða nýbyggingu er gerður “fráteknisamningur” (Contracto de Compra Venta/ Reservation contract) og greidd staðfestingargreiðsla sem er að lágmarki 3.000 evrur, en upphæðin getur tekið mið af ákveðnu prósentuhlutfalli af kaupverðinu. Þessi staðfestingargreiðsla er óafturkræf þ.e.a.s. ef kaupandi hættir við þá fær hann ekki þessa fjárhæð endurgreidda. Þegar staðfestingargreiðslan hefur verið greidd er kominn á samningur milli aðila og eignin er tekin af söluskrá.

Ef  eignin er í byggingu við undirritun fráteknisamnings þá er algengt að 30-40% kaupverðsins sé greitt á byggingartímanum og eftir framvindu verkframkvæmda.  Taka ber skýrt fram að ef eftir því er óskað er byggingaraðilanum skylt að leggja fram bankaábyrgð á móti öllum áfangagreiðslum sem inntar eru af hendi á byggingartímanum. Ef kaupandi ætlar sér að fjármagna kaupin með lánum frá spænskum banka, er ekki unnt að taka lánið og þinglýsa því fyrr en eignin er fullkláruð og við undirritun afsals og afhendingu eignar. En að sjálfsögðu getur lánsloforðið frá bankanum legið fyrir nokkru áður en lánsloforð banka gilda í 3 mánuði. 

 

Á Spáni tíðkast það að nýbygging er aldrei afhent kaupanda fyrr en nokkru eftir formleg verklok eða þegar hlutaðeigandi byggingaryfirvöld hafa gefið út lokaúttektarvottorð á eignina og að það vottorð ásamt öðrum fylgigögnum hafi verið opinberlega skráð hjá Fasteignamatsskrifstofu viðkomandi bæjarfélags. 

 

Það er ávalt svo að afhending eignar fer ávalt fram samhliða undirritun afsals ólíkt því sem tíðkast á Íslandi og það er aldrei er gengið frá afsali (Escritura Publica de Compra Venta) fyrr en nýbyggingin er fullkláruð. 

 

Starfsmaður eða lögfræðingur Spánarheimlis vinnur að gerð afsalsins og undirbýr allan frágang með viðkomandi sýslumanni (Notario). Kaupandi og byggingaraðili undirrita síðan afsalið í viðurvist sýslumanns (Notario) og fær kaupandinn afhent afrit afsalsins (copia simple) en frumritið fer í þinglýsingu eða til opinberrar skráningar eins og vikið er að í kaflanum hér að framan. Ef um fjármögnun í gegnum banka er að ræða greiðir bankinn út lánið við undirritun afsals eins og áður segir. 

Frágangsferlið við kaup á nýbyggingu eða eign í smíðum svipar um margt til frágangs á kaupum á notuðu húsnæði en þó þarf mun meiri gagnaöflun að eiga sér stað hjá opinberum stofnunum og yfirvöldum áður en gengið er til afsals. Allar úttektir byggingafulltrúa og viðkomandi embætta þurfa að hafa átt sér stað og staðfestingar um slíkt þurfa að liggja fyrir. Því miður hafa verið brögð að því að þessi gögn séu ekki lögð fram í sumum tilvikum. Þetta hefur oft leitt til vandræða síðar meir. Starfsfólk Spánarheimilis gæta hér hagsmuna kaupanda í hvívetna. 

Starfsmenn Spánarheimilis hafa haft þann háttinn á, þegar eign er í smíðum, að starfmenn Spánarheimilis á Spáni hafa fylgst með framgangi byggingarinnar og senda þá reglulega myndir á seljandann til upplýsingar um stöðu og gang verksins. Með þessu móti er kaupandanum haldið upplýstum um framgang allra framkvæmda. 

BankaviÐskipti og fjármögnun

Öllum fasteignakaupendum reynist nauðsynlegt að opna spænskan bankareikning, en venjan er á Spáni að allar greiðslur vegna reksturs eignarinnar fari í gegnum greiðsluþjónustu bankans. Að forminu til er ekki unnt að opna bankareikning fyrr en NIE-númerinu (spænsk kennitala) hefur verið úthlutað. Í framkvæmd er málum háttað þannig að sumir bankar samþykkja að opna bankareikning á fasteignakaupandann án NIE-númers og notast þá við vegabréfsnúmerið eða þar til NIE-númerið er í höfn. Viðkomandi banki getur svo tekið að sér allar greiðslur á hefðbundnum rekstrarkostnaði og gjöldum, líkt og þekkist í greiðsluþjónustu banka á Íslandi. 

Vextirnir eru annað hvort fastir eða breytilegir. Með breytilegum vöxtum eru vextirnir þannig byggðir upp að þeir grundvallast á EURIBOR-vöxtunum á hverjum tíma ásamt vaxtaálagi viðkomandi banka. Breytilegir vextirnir eru samt þó yfirleitt fastir fyrstu 12 – 24 mánuðina og síðan eru þeir ávalt endurskoðaðir á 12 mánaða fresti og hækka þá eða lækka eftir því hve háir EURIBOR-vextirnar eru á þeim tímapunkti. Vaxtaálag bankans breytist aldrei. Einnig er yfirleitt í lánaskilmálunum ákvæði þess efnis að vextirnir fara aldrei yfir tiltekna prósentu og aldrei niður fyrir tiltekna prósentu. Með föstum vöxtum eru vextirnir ákvarðaðir strax í upphafi og eru fastir allan lánstímann. 

Mikil samkeppni er um þessar lánaveitingar og því um að gera að skoða vel hvað er í boði og leita eftir bestu kjörunum. Hrafnhildur Ósk Eiríksdóttir, starfsmaður Spánarheimilis, er fyrrverandi útibússtjóri spænsks banka og tekur að sér fyrir viðskiptavini Spánarheimilis að leita tilboða í fasteignalán til íbúðakaupa á Spáni. Áhugasamur kaupandi getur lagt fram öll umbeðin fjárhagsleg gögn til Hrafnhildar sem getur óskað eftir tilboði frá bönkum í mögulega fjármögnun og fengið í hendur formlegt lánsloforð sem segir þá til um hve dýra eign er unnt að kaupa. Með slíkt lánsloforð að vopni getur kaupandinn leitað að réttu draumaeigninni á Spáni. Annars geta kjörin verið þessi: 

Lánstími: Allt upp í 30 ár og fer lánstíminn eftir aldri lánþega. Sem dæmi fengi fólk á fertugsaldri allt að 30 ára lán en fólk á sextugsaldri líklega ekki nema 15-20 ára lán því bankar miða við að lánið sé að fullu uppgreitt við 75 ára aldur. 

Veðsetning: Allt að 70 prósentum af bankamati eða söluverði eignar. Það er bankinn sem sendir sinn fulltrúa til að skoða og verðmeta eignina sem verið er að biðja um lán á. Mat bankans (bankamat) er það mat sem bankinn miðar við varðandi mögulega lánsfjárhæð. Bankamatið þarf ekki að vera það sama og kaupverð og því geta þær aðstæður myndast að bankinn vilji lána meira eða minna en beðið er um. Bankamatið kostar lántakandann um 150-400 evrur (eftir stærð eignar).  

Vextir: Hafa verið í kringum 2,5 til 4,00% (maí 2019) miðað við óverðtryggða fasta vexti.
Vaxtaákvörðun banka byggist á þeim sjónarmiðum að því lengri lánstími því  hærri vextir. Einnig greiðslumetur bankinn umsækjanda og getur Spánarheimili haft milligöngu um að útvega áhugasömum kaupanda lánsloforð frá spænskum banka en nokkrir spænskir banka sérhæfa sig í útlánum til útlendinga sem ekki hafa fasta búsetu á Spáni. 

Lántökugjald: Er frá 1,0% til 2,0%.

Greiðslubyrði: Áætluð greiðslubyrði af hverjum 100.000 evrum (um 13,6 milljónir króna) með 3,0% vöxtum til 30 ára er um 450 evrur (um 57.500 krónur) á mánuði. (Gengisviðmið – 1 evra = kr. 137).

Uppgreiðslu- eða innágreiðslugjald: Á fyrstu 5 árum lánstímans er 0,5% innágreiðslu- eða uppgreiðslugjald en eftir 5 ár er þetta sama gjald 0,25%

Innborgunarheimild: Lántakanda er heimilt að greiða inn á höfuðstól lánsins hvenær sem er og annað hvort þá lækka greiðslubyrðina eða stytta lánstímann. Þess má geta að þar sem engin verðtrygging er á lánum á Spáni sér skuldarinn höfuðstólinn lækka með hverju árinu og eftirstöðvar lánsins lækkar með sýnilegum hætti á fyrstu mánuðunum.

Lánsumsókn og gögn: Spánarheimili sér um alla aðstoð við útvegun fjármagns. Skila þarf inn formlegri umsókn og skila inn skattaframtali, launaseðlum síðustu 3ja mánaða, bankayfirlit síðustu 3ja mánaða, afrit af greiðsluseðlum og fleira. Mismunandi er eftir bönkum hvaða gögnum er óskað eftir og starfsfólk Spánarheimilis sér um alla þýðingar á gögnum fyrir bankann gegn vægu gjaldi.

KostnaÐur viÐ kaupin

Kostnaður kaupanda við fasteignakaup á Spáni er hærri en á Íslandi. Til að mynda þarf kaupandi fasteignar að greiða virðisaukaskatt/söluskatt af uppgefnu kaupverði til spænska ríkisins við undirritun afsals. Almennt getur kostnaður kaupanda við kaupin hlaupið á í kringum 11% -16% í heildarkostnaði sem reiknast af kaupverði eignarinnar og greiðist við afsal. Kostnaðurinn við kaupin sundurliðast nokkurn veginn á eftirfarandi hátt:

Virðisaukaskattur:

Er 10% af uppgefnu verði.

10%

Notrario-kostnaður:

Er fastur skjala- og umsýslukostnaður sem er mismunandi eftir verði eigna en getur verið í kringum 0,5% af uppgefnu verði.

0.5%

Þinglýsingargjald v/kaupsamnings:

1,5% af uppgefnu kaupverði.

1.5%

Þinglýsingargjald v/láns:

0-1,5 % af lánsfjárhæð ef lán er tekið. Fer eftir bönkum.

0% – 1.5%

Lántökugjald v/láns:

Um 1.0% -2,0% af lánsfjárhæð ef lán er tekið.

1% – 2%

Bankamat:

150-400 evrur allt eftir stærð eignar – ef lán er tekið.

150-400

evrur

Orkusamningar:

300 – 500 evrur vegna stofnunar á vatns- og rafmagnssamningum vegna kaupa á nýbyggingu.

300-500

evrur

NIE–númer:

150 evrur pr einstakling vegna stofnunar NIE-númers (kennitölu).

150

evrur

Lögfræðikostnaður / umsýslugjald:

Fjárhæð fer eftir umfangi kaupanna og eðli þeirra. Gera má ráð fyrir að kostnaður við lögfræðiaðstoð, túlkun yfir á íslensku og hagsmunagæsla í gegnum kaupsamningsferlið sé í kringum 1000-1500 evrur og til viðbótar umsýslugjald eftir umfangi viðskiptanna.

1000-1500

evrur

Lánsfé:

Ef umsækjandi tekur lán þarf hann að reikna með að greiða um 3-4% af lánsfjárhæðinni í kostnað við lántökuna. Inn í þessarri fjárhæð er þýðingarkostnaður en öll fjárhagsleg gögn þarf að þýða af lögggiltum skjalaþýðanda yfir á spænsku en slíkur þýðandi er á vegum Spánarheimila. 

3%-4%

Rekstrarkostnaður fasteignar og árlegir skattar

Á öllum fasteignum er mishár rekstrarkostnaður sem fer eftir stærð og gerð fasteignarinnar. Flestar fasteignir hafa aðgang að sundlaugargarði og er fyrirkomulagið þannig á Spáni að hver og einn eigandi greiðir í húsfélagsgjald „Community fee“ til að standa straum af öllum sameignarkostnaði t.d. þrif á sundlaug, garðvinnu, lýsingu á sameign o.fl. Upphæð vatns-, rafmagns- og gasreikninga er mishá og fer eftir notkun á hverjum tíma. Tryggingar á fasteignum eru hagstæðar. 

Dæmi um rekstrarkostnað og skatta á ársgrundvelli miðað við fasteign metna á 180.000 evur.

Húsfélagsgjald:

500-1100

evrur pr ár

Tryggingar:

300-450

evrur pr ár

Orkureikningar:

Um 1000 – 1500 evrur miðað við 50% nýtingu

1000-1500

evrur pr ár

Fasteignagjöld:

250-350

evrur pr ár

Eignaskattur:

100-200

evrur pr ár

Samkvæmt framansögðu getur rekstrarkostnaður fasteignar að verðmæti 180.000 evrur eða um 25 millj íslenskra króna verið í kringum 180 – 300 evrur á mánuði miðað við 50% nýtingu á eigninni á ári. Þessi kostnaður samsvarar 25.000 – 40.000 íslenskra króna á mánuði.

Kaup á eignum í gegnum íslensk félög.

Íslensk einkahlutafélög (ehf), hlutafélög (hf) eða sameignarfélög (sf) geta keypt fasteignir á Spáni svo og opnað bankareikninga og stofnað til bankaviðskipta í tilteknum spænskum bönkum

 

Sækja þarf um spænska kennitölu á slíkt félag eða svokallað CIF númer svo félagið fáið takmarkað starfsheimild á Spáni og það njóti allrar lagalegra réttinda á Spáni. Skattalegt lögheimili viðkomandi félags verður áfram á Íslandi og þarf því ekki að var spænskur bókari eða endurskoðandi fyrir hið íslenska félag. 

 

Starfsfólk Spánarheimilis aðstoðar forsvarsmenn og eigendur slíkra félaga til öflunar spænskrar kennitölu og til stofnunar bankaviðskipta á Spáni en öll sú vinna er unnt að  vinna eftir umboði.

 

Fyrir marga getur það verið gífurlega mikið skattalegt hagræði að láta félög í sinni eigu kaupa fasteign á Spáni en starfsfólk Spánarheimila veitir alla ráðgjöf  til áhugasamra aðila. 

 

Íslensk félög geta í dag fengið fjármögnun á Spáni í gegnum tiltekna spænska banka til kaupa á fasteign á Spáni. Undir ákveðnum skilyrðum af hálfu bankanna geta lánakjör til félaga verið þau sömu og  til einstaklinga sbr hér að ofan. 

 

Hafðu samband

Hafðu samband við okkur hér !