Kaupferlið
Kaupferlið á Spáni er mjög frábrugðið því sem þekkist á Íslandi og er margt sem ber að varast. Ómetanlegt er að hafa sér til aðstoðar íslenska aðila sem hafa margra ára reynslu og þekkingu á öllu kaupferlinu á Spáni. Spánarheimili býður upp á aðstoð og liðsinni af hálfu íslenskra og spænskra lögfræðinga sem búsettir eru á Spáni. Hér neðar munum við rekja kaupferlið á fasteignum á Spáni og víkja að bankaviðskiptum, fjármögnun, kostnaði við kaup, rekstrarkostnaði fasteignar o.fl.
Kaupferlið hefst ávalt á því að áhugasamir kaupendur skoða eignir annað hvort á eigin vegum eða fara í skipulagðar skoðunarferðir á vegum Spánarheimilis til Spánar. Þegar draumaeignin er fundin hefst ákveðið kaupferli sem er misjafnt eftir því hvort um er að ræða nýbyggingu eða notaða fasteign. Þessu ferli verða gerð góð skil og reynt að útskýra ferlið í stuttu máli.
Skilyrði fyrir kaupum
Ísland er hluti af EES-samningnum og þar af leiðandi þurfa Íslendingar sem fjárfesta í fasteign á Spáni ekki að uppfylla nein sérstök skilyrði um dvalarleyfi, búsetu eða annað slíkt. Væntanlegur kaupandi þarf reyndar að opna bankareikning í þeim banka sem hann velur sér og sækja um svokallað NIE-númer sem er spænsk kennitala. Til að fá NIE-númer þarf að fara í gegnum ákveðið umsóknarferli sem er ekki flókið en tekur venjulega nokkra daga. Starfsmenn Spánarheimilis geta útvegað NIE-númer fyrir sína viðskiptavini gegn vægu gjaldi og aðstoða einnig við að koma sínum viðskiptavinum í samband við spænskan banka.
Kaup á notuðu á húsnæði
Ef kaupandi hefur valið að fjárfesta í eign í smíðum eða nýbyggingu er gerður „fráteknisamningur“ (Contracto de Compra Venta/ Reservation contract) og greidd staðfestingargreiðsla sem er að lágmarki 3.000 evrur, en upphæðin getur tekið mið af ákveðnu prósentuhlutfalli af kaupverðinu. Þessi staðfestingargreiðsla er óafturkræf þ.e.a.s. ef kaupandi hættir við þá fær hann ekki þessa fjárhæð endurgreidda. Þegar staðfestingargreiðslan hefur verið greidd er kominn á samningur milli aðila og eignin er tekin af söluskrá.
Ef eignin er í byggingu við undirritun fráteknisamnings þá er algengt að 30-40% kaupverðsins sé greitt á byggingartímanum og eftir framvindu verkframkvæmda. Taka ber skýrt fram að ef eftir því er óskað er byggingaraðilanum skylt að leggja fram bankaábyrgð á móti öllum áfangagreiðslum sem inntar eru af hendi á byggingartímanum. Ef kaupandi ætlar sér að fjármagna kaupin með lánum frá spænskum banka, er ekki unnt að taka lánið og þinglýsa því fyrr en eignin er fullkláruð og við undirritun afsals og afhendingu eignar. En að sjálfsögðu getur lánsloforðið frá bankanum legið fyrir nokkru áður en lánsloforð banka gilda í 3 mánuði.
Á Spáni tíðkast það að nýbygging er aldrei afhent kaupanda fyrr en nokkru eftir formleg verklok eða þegar hlutaðeigandi byggingaryfirvöld hafa gefið út lokaúttektarvottorð á eignina og að það vottorð ásamt öðrum fylgigögnum hafi verið opinberlega skráð hjá Fasteignamatsskrifstofu viðkomandi bæjarfélags.
Það er ávalt svo að afhending eignar fer ávalt fram samhliða undirritun afsals ólíkt því sem tíðkast á Íslandi og það er aldrei er gengið frá afsali (Escritura Publica de Compra Venta) fyrr en nýbyggingin er fullkláruð.
Starfsmaður eða lögfræðingur Spánarheimlis vinnur að gerð afsalsins og undirbýr allan frágang með viðkomandi sýslumanni (Notario). Kaupandi og byggingaraðili undirrita síðan afsalið í viðurvist sýslumanns (Notario) og fær kaupandinn afhent afrit afsalsins (copia simple) en frumritið fer í þinglýsingu eða til opinberrar skráningar eins og vikið er að í kaflanum hér að framan. Ef um fjármögnun í gegnum banka er að ræða greiðir bankinn út lánið við undirritun afsals eins og áður segir.
Frágangsferlið við kaup á nýbyggingu eða eign í smíðum svipar um margt til frágangs á kaupum á notuðu húsnæði en þó þarf mun meiri gagnaöflun að eiga sér stað hjá opinberum stofnunum og yfirvöldum áður en gengið er til afsals. Allar úttektir byggingafulltrúa og viðkomandi embætta þurfa að hafa átt sér stað og staðfestingar um slíkt þurfa að liggja fyrir. Því miður hafa verið brögð að því að þessi gögn séu ekki lögð fram í sumum tilvikum. Þetta hefur oft leitt til vandræða síðar meir. Starfsfólk Spánarheimilis gæta hér hagsmuna kaupanda í hvívetna.
Starfsmenn Spánarheimilis hafa haft þann háttinn á, þegar eign er í smíðum, að starfmenn Spánarheimilis á Spáni hafa fylgst með framgangi byggingarinnar og senda þá reglulega myndir á seljandann til upplýsingar um stöðu og gang verksins. Með þessu móti er kaupandanum haldið upplýstum um framgang allra framkvæmda.
Kaup á nýbyggingu eða eign í smíðum
Ef kaupandi hefur valið að fjárfesta í eign í smíðum eða nýbyggingu er gerður „fráteknisamningur“ (Contracto de Compra Venta/ Reservation contract) og greidd staðfestingargreiðsla sem er að lágmarki 3.000 evrur, en upphæðin getur tekið mið af ákveðnu prósentuhlutfalli af kaupverðinu. Þessi staðfestingargreiðsla er óafturkræf þ.e.a.s. ef kaupandi hættir við þá fær hann ekki þessa fjárhæð endurgreidda. Þegar staðfestingargreiðslan hefur verið greidd er kominn á samningur milli aðila og eignin er tekin af söluskrá.
Ef eignin er í byggingu við undirritun fráteknisamnings þá er algengt að 30-40% kaupverðsins sé greitt á byggingartímanum og eftir framvindu verkframkvæmda. Taka ber skýrt fram að ef eftir því er óskað er byggingaraðilanum skylt að leggja fram bankaábyrgð á móti öllum áfangagreiðslum sem inntar eru af hendi á byggingartímanum. Ef kaupandi ætlar sér að fjármagna kaupin með lánum frá spænskum banka, er ekki unnt að taka lánið og þinglýsa því fyrr en eignin er fullkláruð og við undirritun afsals og afhendingu eignar. En að sjálfsögðu getur lánsloforðið frá bankanum legið fyrir nokkru áður en lánsloforð banka gilda í 3 mánuði.
Á Spáni tíðkast það að nýbygging er aldrei afhent kaupanda fyrr en nokkru eftir formleg verklok eða þegar hlutaðeigandi byggingaryfirvöld hafa gefið út lokaúttektarvottorð á eignina og að það vottorð ásamt öðrum fylgigögnum hafi verið opinberlega skráð hjá Fasteignamatsskrifstofu viðkomandi bæjarfélags.
Það er ávalt svo að afhending eignar fer ávalt fram samhliða undirritun afsals ólíkt því sem tíðkast á Íslandi og það er aldrei er gengið frá afsali (Escritura Publica de Compra Venta) fyrr en nýbyggingin er fullkláruð.
Starfsmaður eða lögfræðingur Spánarheimlis vinnur að gerð afsalsins og undirbýr allan frágang með viðkomandi sýslumanni (Notario). Kaupandi og byggingaraðili undirrita síðan afsalið í viðurvist sýslumanns (Notario) og fær kaupandinn afhent afrit afsalsins (copia simple) en frumritið fer í þinglýsingu eða til opinberrar skráningar eins og vikið er að í kaflanum hér að framan. Ef um fjármögnun í gegnum banka er að ræða greiðir bankinn út lánið við undirritun afsals eins og áður segir.
Frágangsferlið við kaup á nýbyggingu eða eign í smíðum svipar um margt til frágangs á kaupum á notuðu húsnæði en þó þarf mun meiri gagnaöflun að eiga sér stað hjá opinberum stofnunum og yfirvöldum áður en gengið er til afsals. Allar úttektir byggingafulltrúa og viðkomandi embætta þurfa að hafa átt sér stað og staðfestingar um slíkt þurfa að liggja fyrir. Því miður hafa verið brögð að því að þessi gögn séu ekki lögð fram í sumum tilvikum. Þetta hefur oft leitt til vandræða síðar meir. Starfsfólk Spánarheimilis gæta hér hagsmuna kaupanda í hvívetna.
Starfsmenn Spánarheimilis hafa haft þann háttinn á, þegar eign er í smíðum, að starfmenn Spánarheimilis á Spáni hafa fylgst með framgangi byggingarinnar og senda þá reglulega myndir á seljandann til upplýsingar um stöðu og gang verksins. Með þessu móti er kaupandanum haldið upplýstum um framgang allra framkvæmda.
Bankaviðskipti & fjármögnun
Öllum fasteignakaupendum reynist nauðsynlegt að opna spænskan bankareikning, en venjan er á Spáni að allar greiðslur vegna reksturs eignarinnar fari í gegnum greiðsluþjónustu bankans. Að forminu til er ekki unnt að opna bankareikning fyrr en NIE-númerinu (spænsk kennitala) hefur verið úthlutað. Í framkvæmd er málum háttað þannig að sumir bankar samþykkja að opna bankareikning á fasteignakaupandann án NIE-númers og notast þá við vegabréfsnúmerið eða þar til NIE-númerið er í höfn. Viðkomandi banki getur svo tekið að sér allar greiðslur á hefðbundnum rekstrarkostnaði og gjöldum, líkt og þekkist í greiðsluþjónustu banka á Íslandi.
Vextirnir eru annað hvort fastir eða breytilegir. Með breytilegum vöxtum eru vextirnir þannig byggðir upp að þeir grundvallast á EURIBOR-vöxtunum á hverjum tíma ásamt vaxtaálagi viðkomandi banka. Breytilegir vextirnir eru samt þó yfirleitt fastir fyrstu 12 – 24 mánuðina og síðan eru þeir ávalt endurskoðaðir á 12 mánaða fresti og hækka þá eða lækka eftir því hve háir EURIBOR-vextirnar eru á þeim tímapunkti. Vaxtaálag bankans breytist aldrei. Einnig er yfirleitt í lánaskilmálunum ákvæði þess efnis að vextirnir fara aldrei yfir tiltekna prósentu og aldrei niður fyrir tiltekna prósentu. Með föstum vöxtum eru vextirnir ákvarðaðir strax í upphafi og eru fastir allan lánstímann.
Mikil samkeppni er um þessar lánaveitingar og því um að gera að skoða vel hvað er í boði og leita eftir bestu kjörunum. Hrafnhildur Ósk Eiríksdóttir, starfsmaður Spánarheimilis, er fyrrverandi útibússtjóri spænsks banka og tekur að sér fyrir viðskiptavini Spánarheimilis að leita tilboða í fasteignalán til íbúðakaupa á Spáni. Áhugasamur kaupandi getur lagt fram öll umbeðin fjárhagsleg gögn til Hrafnhildar sem getur óskað eftir tilboði frá bönkum í mögulega fjármögnun og fengið í hendur formlegt lánsloforð sem segir þá til um hve dýra eign er unnt að kaupa. Með slíkt lánsloforð að vopni getur kaupandinn leitað að réttu draumaeigninni á Spáni. Annars geta kjörin verið þessi:
- Lánstími: Allt upp í 30 ár og fer lánstíminn eftir aldri lánþega. Sem dæmi fengi fólk á fertugsaldri allt að 30 ára lán en fólk á sextugsaldri líklega ekki nema 15-20 ára lán því bankar miða við að lánið sé að fullu uppgreitt við 75 ára aldur.
- Veðsetning: Allt að 70 prósentum af bankamati eða söluverði eignar. Það er bankinn sem sendir sinn fulltrúa til að skoða og verðmeta eignina sem verið er að biðja um lán á. Mat bankans (bankamat) er það mat sem bankinn miðar við varðandi mögulega lánsfjárhæð. Bankamatið þarf ekki að vera það sama og kaupverð og því geta þær aðstæður myndast að bankinn vilji lána meira eða minna en beðið er um. Bankamatið kostar lántakandann um 150-400 evrur (eftir stærð eignar).
- Vextir: Hafa verið í kringum 2,5 til 4,00% (maí 2019) miðað við óverðtryggða fasta vexti. Vaxtaákvörðun banka byggist á þeim sjónarmiðum að því lengri lánstími því hærri vextir. Einnig greiðslumetur bankinn umsækjanda og getur Spánarheimili haft milligöngu um að útvega áhugasömum kaupanda lánsloforð frá spænskum banka en nokkrir spænskir banka sérhæfa sig í útlánum til útlendinga sem ekki hafa fasta búsetu á Spáni.
- Lántökugjald: Er frá 1,0% til 2,0%.
- Greiðslubyrði: Áætluð greiðslubyrði af hverjum 100.000 evrum (um 13,6 milljónir króna) með 3,0% vöxtum til 30 ára er um 450 evrur (um 57.500 krónur) á mánuði. (Gengisviðmið – 1 evra = kr. 137).
- Uppgreiðslu- eða innágreiðslugjald: Á fyrstu 5 árum lánstímans er 0,5% innágreiðslu- eða uppgreiðslugjald en eftir 5 ár er þetta sama gjald 0,25%
- Innborgunarheimild: Lántakanda er heimilt að greiða inn á höfuðstól lánsins hvenær sem er og annað hvort þá lækka greiðslubyrðina eða stytta lánstímann. Þess má geta að þar sem engin verðtrygging er á lánum á Spáni sér skuldarinn höfuðstólinn lækka með hverju árinu og eftirstöðvar lánsins lækkar með sýnilegum hætti á fyrstu mánuðunum.
- Lánsumsókn og gögn: Spánarheimili sér um alla aðstoð við útvegun fjármagns. Skila þarf inn formlegri umsókn og skila inn skattaframtali, launaseðlum síðustu 3ja mánaða, bankayfirlit síðustu 3ja mánaða, afrit af greiðsluseðlum og fleira. Mismunandi er eftir bönkum hvaða gögnum er óskað eftir og starfsfólk Spánarheimilis sér um alla þýðingar á gögnum fyrir bankann gegn vægu gjaldi.
Kostnaður við kaupin
Kostnaður kaupanda við fasteignakaup á Spáni er hærri en á Íslandi. Til að mynda þarf kaupandi fasteignar að greiða virðisaukaskatt/söluskatt af uppgefnu kaupverði til spænska ríkisins við undirritun afsals. Almennt getur kostnaður kaupanda við kaupin hlaupið á í kringum 11% -16% í heildarkostnaði sem reiknast af kaupverði eignarinnar og greiðist við afsal. Kostnaðurinn við kaupin sundurliðast nokkurn veginn á eftirfarandi hátt:
| Virðisaukaskattur:
Er 10% af uppgefnu verði. 10% | Notario kostnaður:
Er fastur skjala- og umsýslukostnaður sem er mismunandi eftir verði eigna en getur verið í kringum 0,5% af uppgefnu verði. 0,5% | Þinglýsingargjald v/kaupsamnings:
1,5% af uppgefnu kaupverði. 1,5% | Þinglýsingargjald v/láns:
0-1,5% af lánsfjárhæð ef lán er tekið. Fer eftir bönkum. 0% - 1,5% |
| Lántökugjald v/láns:
Um 1,0% -2,0% af lánsfjárhæð ef lán er tekið. 1% - 2% | Bankamat:
150-400 evrur eftir stærð eignar - ef lán er tekið. 150-400 € | Orkusamningar:
300 – 500 evrur til stofnunar vatns- og rafmagnssamninga um kaup á nýbyggingu. 300-500 € | NIE númer:
150 evrur pr einstakling vegna stofnunar NIE-númers (kennitölu). 150 € |
| Lögfræðikostnaður / umsýslugjald:
Fjárhæð fer eftir umfangi kaupanna og eðli þeirra. Gera má ráð fyrir að kostnaður við lögfræðiaðstoð, túlkun yfir á íslensku og hagsmunagæsla í gegnum kaupsamningsferlið sé í kringum 1000-1500 evrur og til viðbótar umsýslugjald eftir umfangi viðskiptanna. 1000-1500 € | Lánsfé:
Ef umsækjandi tekur lán þarf hann að reikna með að greiða um 3-4% af lánsfjárhæðinni í kostnað við lántökuna. Inn í þessarri fjárhæð er þýðingarkostnaður en öll fjárhagsleg gögn þarf að þýða af lögggiltum skjalaþýðanda yfir á spænsku en slíkur þýðandi er á vegum Spánarheimila. 3%-4% |
Rekstrarkostnaður fasteignar og árlegir skattar
Á öllum fasteignum er mishár rekstrarkostnaður sem fer eftir stærð og gerð fasteignarinnar. Flestar fasteignir hafa aðgang að sundlaugargarði og er fyrirkomulagið þannig á Spáni að hver og einn eigandi greiðir í húsfélagsgjald „Community fee“ til að standa straum af öllum sameignarkostnaði t.d. þrif á sundlaug, garðvinnu, lýsingu á sameign o.fl. Upphæð vatns-, rafmagns- og gasreikninga er mishá og fer eftir notkun á hverjum tíma. Tryggingar á fasteignum eru hagstæðar.
Dæmi um rekstrarkostnað og skatta á ársgrundvelli miðað við fasteign metna á 180.000 evur.
| Húsfélagsgjald:
Er 10% af uppgefnu verði. 500-1100 € á ári | Tryggingar:
300-450 € á ári | Orkureikningar:
Um 1000 – 1500 evrur miðað við 50% nýtingu. 1000-1500 € á ári |
Fasteignagjöld:
250-350 € á ári | Fasteignaskattur::
100-200 € á ári |
Samkvæmt framansögðu getur rekstrarkostnaður fasteignar að verðmæti 180.000 evrur eða um 25 millj íslenskra króna verið í kringum 180 – 300 evrur á mánuði miðað við 50% nýtingu á eigninni á ári. Þessi kostnaður samsvarar 25.000 – 40.000 íslenskra króna á mánuði.
Kaup á eignum í gegnum íslensk félög
Íslensk einkahlutafélög (ehf), hlutafélög (hf) eða sameignarfélög (sf) geta keypt fasteignir á Spáni svo og opnað bankareikninga og stofnað til bankaviðskipta í tilteknum spænskum bönkum.
Sækja þarf um spænska kennitölu á slíkt félag eða svokallað CIF númer svo félagið fáið takmarkað starfsheimild á Spáni og það njóti allrar lagalegra réttinda á Spáni. Skattalegt lögheimili viðkomandi félags verður áfram á Íslandi og þarf því ekki að var spænskur bókari eða endurskoðandi fyrir hið íslenska félag.
Starfsfólk Spánarheimilis aðstoðar forsvarsmenn og eigendur slíkra félaga til öflunar spænskrar kennitölu og til stofnunar bankaviðskipta á Spáni en öll sú vinna er unnt að vinna eftir umboði.
Fyrir marga getur það verið gífurlega mikið skattalegt hagræði að láta félög í sinni eigu kaupa fasteign á Spáni en starfsfólk Spánarheimila veitir alla ráðgjöf til áhugasamra aðila.
Íslensk félög geta í dag fengið fjármögnun á Spáni í gegnum tiltekna spænska banka til kaupa á fasteign á Spáni. Undir ákveðnum skilyrðum af hálfu bankanna geta lánakjör til félaga verið þau sömu og til einstaklinga sbr hér að ofan.
