købsprocessen
- Købsprocessen i Spanien er meget anderledes end den, der er kendt i Island, og der er mange ting, man skal være opmærksom på. Det er uvurderligt at få hjælp fra islandske folk, der har mange års erfaring og viden om hele købsprocessen i Spanien. Spanarheimili tilbyder assistance og støtte fra islandske og spanske advokater bosat i Spanien. Nedenfor vil vi spore processen med at købe fast ejendom i Spanien og henvise til banktransaktioner, finansiering, købsomkostninger, driftsomkostninger for fast ejendom mv.
Købsprocessen starter normalt med, at interesserede købere ser på ejendomme enten på egen hånd eller tager på organiserede ture til Spanien arrangeret af Spain Home. Når drømmeejendommen er fundet, starter en konkret købsproces, som varierer alt efter om der er tale om en ny bygning eller en brugt ejendom. Denne proces vil blive forklaret godt, og der vil blive forsøgt at forklare processen kort.
Betingelser for køb
Køb af brugt bolig
Hele købsprocessen i Spanien er anderledes end hvad man kender i Island og i mange tilfælde sikrere og enklere. Som et eksempel er ejendomme generelt ikke belånt til flere kreditorer med flere panterettigheder. Ligeledes finder al færdiggørelse af købsaftalen/afgivelsen sted på Notarios kontor. En notar spiller samme rolle som en dommer i Island. Notaren er altid en sikker sikkerhedsventil for alle parter i denne transaktion. Hvis magistraten (Notario) finder, at der er noget galt med købsprocessen eller med de fremsendte data om den solgte ejendom, udskydes underskrivelsen, indtil de ting, der kan lægges ud, er rettet, eller han helt kan afvise handlen og underskrive afkaldet. Magistratens (Notario) magt og ansvar er derfor meget stor i transaktionen.
Når en køber har fundet deres drømmeejendom efter en grundig besigtigelse, giver de et tilbud gennem Spainhome. Udbudsprisen for brugte ejendomme i Spanien er ikke fast og fast, så køber kan frit afgive et tilbud. Køber kan udbyde ejendommen og når der er indgået endelig aftale om købesummen mellem parterne, udfærdiges en "Reservationskontrakt / compra de venta" og der betales en bekræftelsesbetaling, som normalt er omkring 3.000 til 6000 euro og er til forhandling. I nogle tilfælde kan bekræftelsesbetalingen udgøre en vis procentdel af købsprisen. Bekræftelsesbetalingen går direkte til sælgeren af ejendommen eller dennes agent og kan normalt ikke refunderes. Fortryder køber købet, får han ikke dette beløb refunderet og ved modtagelse af bekræftelsesgebyret forpligter sælger sig ifølge spansk lov til ikke at udbyde ejendommen til salg til andre og vil slette ejendommen fra salgsregisteret. Ejendommen er med andre ord reserveret til køber, indtil afkaldet er underskrevet, og derefter får køber tid til at oplyse et spansk identifikationsnummer og/eller afslutte finansieringen, men den proces kan tage 4-8 uger.
Det skal erindres, at det inden bekræftelsesbetalingen sker til sælger, er nødvendigt, at denne har fremlagt de sidste betalingskvitteringer for vand og el samt for ejendomsskatter og boligforeningsafgifter. Det er vigtigt, at alle disse gebyrer returneres. Der kræves også en fotokopi af afkaldet (copia simple) og et pantebogsattest, der bekræfter sælgers titel. Det skal kontrolleres nøje, om alt er betalt, og at pantebogsattesten er ren, men hvis dette ikke er tilfældet, er det nødvendigt at sikre, at kommissæren sørger for, at alle købekontraktsbetalinger anvendes til afbetaling af eventuelle restancer og/eller at betale et lån af. Spaniens hjems advokater beskytter købernes interesser i denne proces.
Køber kan til enhver tid oprette og fordele købskontraktbetalinger, som han finder passende. Men betales en del af købesummen med et lån i en bank, udbetales den først ved afståelsen. I Spanien er det kutyme, at en købsaftale normalt aldrig attesteres, men attesteringen af afståelsen sker med det samme, da alle betalinger sker på det tidspunkt, og derfor er det ikke sædvanligt, at købesummen fordeles på nogle få. måneder, som det er skik og brug i Island. Ejendom afleveres heller aldrig før afståelse, i modsætning til hvad der sker og sker i Island, og derfor er der en stærk inspektionspligt, der påhviler køberne.
Når ejendommen er klar til levering og køber er klar til at betale købesummen minus bekræftelsesgebyret, er salget gennemført (Escritura Publica de Compra Venta). En medarbejder eller advokat hos Spánarheimil behandler afståelsen og forbereder al færdiggørelse i samarbejde med sheriffen (Notario). Køber og sælger mødes herefter hos notaren og underskriver afkaldet. Køberen modtager en kopi af afståelsen (copia simple), men originalen er attesteret og officielt registreret hos Spaniens ejendoms- og ejendomsregister (svarende til Islands ejendomsregister). En notar sørger for denne registrering og når registreringen er gennemført, sendes originalen af afkaldet til enten køber eller banken, hvis et pengeinstitut har finansieret købet.
Ved bankfinansiering møder filialdirektøren i købers forretningsbank normalt notaren, når afkaldet underskrives. Han underskriver også afkaldet med køber, sælger og notar. Det gør filiallederen, fordi i modsætning til afståelsen i Island, i den spanske afståelse er alt, der vedrører ejendomslånet og vilkårene for obligationen, tiende. Faktisk kan det siges, at alle vilkårene for den obligation, der ligger til grund for ejendomslånet, er detaljeret i afkaldet. Når afkaldet er underskrevet uden kommentarer, overrækker filialdirektøren sælgeren af ejendommen en check på værdien af det lån, køber har optaget i banken. Køber betaler herefter notaren den egenkapital, som han indbetaler ved købet, men den betaling indgår ofte i den samlede betaling, der står i checken fra filiallederen, da køber allerede har indskudt den egenkapital, der er iflg. købsaftalen ind på den spanske bankkonto. Metoden er således, at køber indsætter udbetalingen for købet på sin bankkonto i Spanien inden underskrivelse af afkaldet og filialdirektøren kommer med en check adresseret til sælger af ejendommen og sørger derved for alle betalinger på vegne af køber og betaler hele købesummen.
Når en ejendom er leveret, og den er afstået til køber, er det nødvendigt at ændre navnet på de kontrakter, der følger med ejendommen, det vil sige vand-, el- og gaskontrakter sammen med medlemskab af den pågældende boligforening. Ejerskiftet indberettes til SUMA, som er en form for ejendomsskatteopkrævning. Spain Homes advokat tager sig af alle disse navneændringer for køber og sørger for al opfølgning efter afståelsen.
Som det ses ovenfor, er købsprocessen lang og omfattende, og det er derfor meget forståeligt, at køber, som måtte være bosat i et andet land, ikke har mulighed for at være til stede for at underskrive alle dokumenter undervejs i processen. Derfor er det velkendt i ejendomshandler i Spanien, at køberen giver en fuldmagt (poder de compra) til en ansvarlig og troværdig person til at underskrive alle de nødvendige dokumenter på hans vegne. Hvis køber ikke kan give en sådan fuldmagt i Spanien, er det muligt at give en sådan fuldmagt i Island. Hvis det er tilfældet, sendes fuldmagten på spansk til køberen og tages til den næste sherif, hvor fuldmagten underskrives i vidners tilstedeværelse og sheriffen giver et notarstempel. Til sidst stemples fuldmagten og attesteres til Udenrigsministeriet, hvor papirerne igen stemples med et "Apostille"-stempel. Herefter sendes bureauet ud til Spanien. Det spanske hjemmepersonale hjælper med al denne efterbehandling. Hvis køber vælger denne måde, kan køber også få filiallederen til at komme med en check fra banken på købesummen og filialdirektøren sørger for alle betalinger på kundens vegne, så agenten kun skal komme til at skrive under dokumenter og ikke håndtere eller være ansvarlig for betalinger.
Køb af en ny bygning eller en ejendom under opførelse
Hvis køber har valgt at investere i en ejendom under opførelse eller nybyggeri, laves en "Reservationskontrakt" (Contracto de Compra Venta/Reservationskontrakt) og der betales en bekræftelsesbetaling, som er minimum 3.000 euro, men beløbet kan tage hensyn til en vis procentdel af købesummen. Denne bekræftelsesbetaling er irreversibel, dvs. hvis køber annullerer, vil han ikke få dette beløb refunderet. Når bekræftelsesbetalingen er betalt, er der indgået en aftale mellem parterne, og ejendommen slettes af salgsregisteret.
Er ejendommen under opførelse ved reservationsaftalens underskrivelse, er det almindeligt, at der betales 30-40 % af købesummen i byggeperioden og efter byggearbejdets fremdrift. Det skal tydeligt fremgå, at bygherren på forlangende er forpligtet til at stille bankgaranti mod alle ratebetalinger foretaget i byggeperioden. Såfremt køber har til hensigt at finansiere købet med lån i en spansk bank, er det ikke muligt at optage lånet og tinglyse det, før ejendommen er fuldt udbygget og ved underskrivelse af afkaldet og aflevering af ejendommen. Men låneløftet fra banken kan selvfølgelig afgives noget tid før banklånsløftet gælder i 3 måneder.
I Spanien er det sædvanligt, at en ny bygning aldrig overdrages til køber før nogen tid efter arbejdets officielle afslutning, eller når de relevante byggemyndigheder har udstedt en endelig vurderingsattest for ejendommen og denne attest sammen med andre bilag, er officielt registreret hos ejendomsvurderingskontoret i den pågældende kommune.
Den er rund, således at overdragelsen af ejendommen sker døgnet rundt samtidig med underskrivelsen af afkaldet, i modsætning til hvad der er sædvanligt i Island, og afståelsen (Escritura Publica de Compra Venta) afsluttes aldrig før den nye bygning er afsluttet.
En medarbejder eller advokat fra det spanske hjem arbejder på at forberede fritagelsen og forbereder hele færdiggørelsen med den relevante dommer (Notario). Køber og bygherren underskriver derefter afkaldet i overværelse af en notar, og køber modtager en kopi af afkaldet (copia simple), men originalen er attesteret eller til officiel registrering som nævnt i afsnittet ovenfor. Ved finansiering gennem bank udbetaler banken lånet ved underskrivelse af afkaldet som anført ovenfor.
Afslutningsprocessen for køb af en ny bygning eller en ejendom under opførelse ligner på mange måder færdiggørelsen af køb af en brugt bolig, men der skal ske langt mere dataindsamling hos offentlige institutioner og myndigheder, før afkaldet sker. Alle revisioner foretaget af bygningsfunktionærer og relevante kontorer skal have fundet sted, og bekræftelser herpå skal foreligge. Desværre har der været tricks, så disse data ikke indsendes i nogle tilfælde. Det har ofte ført til problemer senere hen. Spanarheimilis personale varetager købers interesser i enhver henseende.
Medarbejderne i Spánarheimilis har haft den måde, når en ejendom er under opførelse, at medarbejderne på Spánarheimili i Spanien har overvåget bygningens fremdrift og derefter løbende sender billeder til sælger for at få information om status og forløb af arbejdet. På den måde holdes køber orienteret om forløbet af alle byggerier.
Bank og finansiering
Alle ejendomskøbere finder det nødvendigt at åbne en spansk bankkonto, men det er kutyme i Spanien, at alle betalinger for driften af ejendommen går gennem bankens betalingsservice. Normalt er det ikke muligt at åbne en bankkonto, før NIE-nummeret (spansk nationalt identifikationsnummer) er blevet tildelt. I praksis bliver tingene håndteret sådan, at nogle banker accepterer at åbne en bankkonto for ejendomskøberen uden NIE-nummer og derefter bruge pasnummeret eller indtil NIE-nummeret er modtaget. Den relevante bank kan derefter påtage sig alle betalinger af standard driftsomkostninger og gebyrer, svarende til hvad der er kendt i bankernes betalingsservice i Island.
Renterne er enten faste eller variable. Ved variabel rente er renterne struktureret således, at de tager udgangspunkt i den til enhver tid gældende EURIBOR-rente sammen med den respektive banks rentespænd. Den variable rente er dog normalt fast i de første 12 – 24 måneder, og derefter gennemgås den løbende hver 12. måned og stiger eller falder derefter alt efter, hvor høj EURIBOR-renten er på det pågældende tidspunkt. Bankens rente ændres aldrig. Desuden indeholder lånevilkårene normalt en bestemmelse om, at renten aldrig overstiger en vis procentdel og aldrig falder under en vis procentdel. Med en fast rente er renten fastsat helt fra starten og er fast i hele låneperioden.
Der er stor konkurrence om disse lån, så det er vigtigt at se nøje på, hvad der er til rådighed, og kigge efter de bedste vilkår. Hrafnhildur Ósk Eiríksdóttir, ansat i Spánarheimil, er tidligere filialdirektør i en spansk bank og forpligter sig over for Spánarheimils kunder til at søge tilbud på ejendomslån til køb af lejligheder i Spanien. En interesseret køber kan indsende alle de ønskede økonomiske data til Hrafnhildar, som kan anmode om et tilbud fra banker på eventuel finansiering og modtage en formel låneaftale, der fortæller, hvor dyrt ejendommen kan købes. Bevæbnet med et sådant låneløfte kan køber lede efter den rigtige drømmeejendom i Spanien. Ellers kan vilkårene være disse:
Lånetid: Op til 30 år og låneperioden afhænger af låntagers alder. For eksempel ville folk i 30'erne få et lån på op til 15 år, men folk i 20'erne ville formentlig kun få et 75-XNUMX års lån, fordi bankerne sigter efter, at lånet skal være fuldt tilbagebetalt, når de fylder XNUMX år.
Pant: Op til 70 procent af ejendommens bankvurdering eller salgspris. Det er banken, der sender sin repræsentant for at besigtige og værdiansætte den ejendom, der søges lån til. Bankens vurdering (bankvurdering) er den vurdering, som banken sigter mod vedrørende det eventuelle lånebeløb. Bankvurderingen behøver ikke at være den samme som købesummen, hvorfor der kan opstå situationer, hvor banken ønsker at låne mere eller mindre ud, end det efterspurgte. Bankvurderingen koster låntageren omkring 150-400 euro (afhængig af boligens størrelse).
Renter: Har ligget omkring 2,5 til 4,00 % (maj 2019) baseret på ikke-indekserede faste renter.
Bankens rentebeslutning bygger på det synspunkt, at jo længere låneperioden er, jo højere renten. Banken vurderer også ansøgerens betaling, og Spánarheimili kan fungere som mellemmand for at give en interesseret køber en lånegaranti fra en spansk bank, men flere spanske banker har specialiseret sig i lån til udlændinge, der ikke har fast bopæl i Spanien.
Lånegebyr: Er fra 1,0 % til 2,0 %.
Betalingsbyrde: Den anslåede betalingsbyrde for hver 100.000 euro (ca. 13,6 millioner ISK) med 3,0 % rente i 30 år er ca. 450 euro (ca. 57.500 ISK) om måneden. (Børsreference – 1 euro = 137 ISK).
Forskuds- eller forudbetalingsgebyr: I løbet af de første 5 år af låneperioden er der et forskuds- eller forudbetalingsgebyr på 0,5 %, men efter 5 år er det samme gebyr på 0,25 %
Indskudsbemyndigelse: Låntager kan til enhver tid indbetale hovedstolen på lånet og enten reducere betalingsbyrden eller forkorte låneperioden. Det skal bemærkes, at da der ikke er indeksregulering på lån i Spanien, ser skyldneren hovedstolen falde hvert år, og saldoen på lånet falder synligt i de første måneder.
Låneansøgning og dokumenter: Spain Home tager sig af al bistand til tilvejebringelse af kapital. Du skal indsende en formel ansøgning og indsende selvangivelse, lønsedler for de sidste 3 måneder, kontoudtog for de sidste 3 måneder, kopier af indbetalingssedler med mere. De ønskede data varierer fra bank til bank, og Spánarheimils personale tager sig af alle oversættelser af data for banken mod et mindre gebyr.
Omkostninger ved købet
Købers omkostninger ved at købe fast ejendom i Spanien er højere end i Island. Eksempelvis skal køber af fast ejendom betale moms/omsætningsafgift af den oplyste købspris til den spanske regering ved underskrivelse af dispensationen. Generelt kan købers omkostninger til købet løbe omkring 11%-16% af den samlede udgift, som regnes ud fra ejendommens købesum og betales ved afståelse. Prisen for købet fordeler sig groft sagt som følger:
moms:
Er 10% af den angivne pris.
10 %
Notarius omkostninger:
Der er en fast bilags- og administrationsomkostning, der varierer afhængig af boligens pris, men kan ligge omkring 0,5 % af den oplyste pris.
0.5 %
Registreringsgebyr for købsaftale:
1,5 % af den angivne købesum.
1.5 %
Registreringsgebyr m/lån:
0-1,5 % af lånebeløbet, hvis der optages lån. Afhænger af banker.
0% - 1.5%
Lånegebyr m/lån:
Omkring 1.0 % -2,0 % af lånebeløbet, hvis der optages lån.
1% - 2%
Bankvurdering:
150-400 euro afhængig af boligens størrelse - hvis der tages lån.
150-400
euro
Energikontrakter:
300 – 500 euro til etablering af vand- og elkontrakter til køb af ny bygning.
300-500
euro
NIE nummer:
150 euro per person for oprettelse af et NIE-nummer.
150
euro
Sagsomkostninger/administrationsgebyr:
Beløbet afhænger af købets omfang og dets karakter. Det kan antages, at omkostningerne til juridisk bistand, tolkning til islandsk og fortalervirksomhed gennem købsaftaleprocessen er omkring 1000-1500 euro og et ekstra administrationsgebyr afhængig af handlens omfang.
1000-1500
euro
Kredit:
Hvis ansøgeren optager et lån, må han regne med at betale omkring 3-4 % af lånebeløbet i udgiften til lånet. Inkluderet i dette beløb er oversættelsesomkostninger, men alle økonomiske data skal oversættes af en certificeret dokumentoversætter til spansk, men en sådan oversætter leveres af Spanarheimil.
3%-4%
Driftsomkostninger for fast ejendom og årlige skatter
Alle ejendomme har varierende driftsomkostninger alt efter ejendommens størrelse og type. De fleste ejendomme har adgang til en swimmingpoolhave, og ordningen i Spanien er, at hver ejer betaler et "Fællesskabsgebyr" til dækning af alle fællesudgifter, for eksempel rengøring af swimmingpoolen, havearbejde, belysning af fællesejendommen mv. Mængden af vand-, el- og gasregninger varierer og afhænger af brugen på et givet tidspunkt. Ejendomsforsikring er en fordel.
Eksempel på driftsomkostninger og afgifter på årsbasis baseret på en ejendom vurderet til 180.000 euro.
Boligforenings gebyr:
500-1100
euro om året
Forsikring:
300-450
euro om året
Energiregninger:
Omkring 1000 – 1500 euro baseret på 50 % udnyttelse
1000-1500
euro om året
Ejendomsskat:
250-350
euro om året
Ejendomsskat:
100-200
euro om året
Ifølge ovenstående kan driftsomkostningerne for en ejendom til en værdi af 180.000 euro eller omkring 25 millioner islandske kroner være omkring 180 - 300 euro om måneden baseret på 50 % udnyttelse af ejendommen om året. Denne omkostning svarer til 25.000 - 40.000 islandske ISK om måneden.
Køb af ejendom gennem islandske virksomheder.
Islandske private aktieselskaber (hf), aktieselskaber (hf) eller partnerskaber (sf) kan købe fast ejendom i Spanien samt åbne bankkonti og starte banktransaktioner i visse spanske banker.
Det er nødvendigt at ansøge om et spansk identifikationsnummer for en sådan virksomhed eller et såkaldt CIF-nummer, så virksomheden får en begrænset arbejdstilladelse i Spanien og nyder godt af alle juridiske rettigheder i Spanien. Det pågældende selskabs skattemæssige hjemsted forbliver i Island, og det er derfor ikke nødvendigt at have en spansk bogholder eller revisor for det islandske selskab.
Spánarheimils personale hjælper repræsentanter og ejere af sådanne virksomheder med at få et spansk identifikationsnummer og med at etablere banktransaktioner i Spanien, men alt dette arbejde kan udføres ved fuldmagt.
For mange mennesker kan det være en enorm skattefordel at få virksomheder i deres besiddelse til at købe fast ejendom i Spanien, men personalet i Spanarhomeli yder al rådgivning til interesserede.
I dag kan islandske virksomheder opnå finansiering i Spanien gennem visse spanske banker til køb af fast ejendom i Spanien. På visse betingelser fra pengeinstitutterne kan lånevilkår for virksomheder være de samme som for private, jf. ovenfor.