Proces zakupu
Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez osobę niebędącą rezydentem Hiszpanii wiąże się z kilkoma ważnymi krokami. Wybór niezawodnego brokera, takiego jak Spánarheimili, jest jednym z nich i sprawia, że proces jest łatwiejszy i bezpieczniejszy. Prawo hiszpańskie znacznie różni się od prawa polskiego. Istnieją szczególne wymogi prawne, które muszą wziąć pod uwagę zagraniczni nabywcy, takie jak uzyskanie numeru NIE (zagraniczny numer identyfikacyjny) oraz znajomość lokalnych podatków i przepisów.
Nasze biura specjalizują się w obsłudze zagranicznych nabywców oraz zapewnieniu kompleksowego wsparcia prawnego i praktycznego w całym procesie zakupowym. Obejmuje to sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, upewnienie się, że nie ma długów, przejęć lub niezapłaconych podatków, a także obsługę wszystkich dokumentów prawnych związanych z zakupem. Niezależnie od tego, czy kupujesz nową nieruchomość, czy odsprzedajesz ją, fachowe porady prawne pomogą uniknąć komplikacji i zapewnią przejrzystą transakcję.
Dzięki Spánarheimili otrzymasz nie tylko fachowe porady, ale także ochronę prawną, dzięki czemu zakup nieruchomości w Hiszpanii będzie bezstresowy i bezproblemowy. Nasz wielojęzyczny zespół zapewnia jasną komunikację na każdym etapie, dzięki czemu możesz śmiało zainwestować w swój wymarzony dom, wiedząc, że wszystkie aspekty prawne są w dobrych rękach.
Find den Perfekte Ejendom
Vores eksperter hos Spánarheimili hjælper dig i boligsøgningsfasen, som er afgørende for at finde den rigtige bolig i Spanien. Som specialiseret ejendomsmægler har vi dybt kendskab til det spanske marked og områderne, især for udenlandske købere. Vores team af fagfolk forstår de unikke behov hos internationale kunder og sikrer, at du kun ser ejendomme, der opfylder dine kriterier, budget og livsstilsmål.
Vi yder ekspertvejledning gennem hele søgeprocessen, fra at identificere de bedste regioner og ejendomme, til at tilbyde hjælp til at vurdere hver ejendom, sikre, at den stemmer overens med dine investerings- eller leveforventninger og undgå potentielle faldgruber. Med vores omfattende netværk og markedsekspertise kan vi få adgang til off-market fortegnelser og eksklusive muligheder, som måske ikke er almindeligt tilgængelige.
Derudover sikrer Spánarheimili ved at tilbyde juridisk bistand fra begyndelsen, at enhver ejendom, der tages i betragtning, er juridisk forsvarlig, hvilket sparer dig tid og undgår risici. Dette partnerskab forenkler boligsøgningen og giver dig tillid til at finde det rigtige hjem, skræddersyet til dine behov.
Zakup nieruchomości z odsprzedaży
Proces zakupu nieruchomości z odsprzedaży w Hiszpanii za pośrednictwem Spanarheimili obejmuje następujące podstawowe kroki:
1 - Wybór nieruchomości: Po wybraniu wymarzonej nieruchomości z odsprzedaży, niezależnie od tego, czy jest to willa, apartament czy bungalow, podejmujesz decyzję o kontynuowaniu zakupu.
2 - Umowa rezerwacyjna: Po wybraniu nieruchomości zazwyczaj podpisujesz umowę rezerwacyjną i wpłacasz niewielki depozyt (zwykle od 3000 do 10 000 euro), aby tymczasowo zabezpieczyć nieruchomość na czas przeprowadzania kontroli prawnych.
3 - Prywatna umowa zakupu: Po zakończeniu kontroli prawnych podpisywana jest prywatna umowa zakupu (Contrato de Arras), zwykle w ciągu 15 - 30 dni, i wpłacany jest depozyt (zwykle 10% ceny zakupu).
4 - Ustalenia finansowe: Jeśli wymagane jest finansowanie, nadszedł czas na zabezpieczenie kredytu hipotecznego, a Spánarheimili pomoże Ci w poruszaniu się po lokalnych bankach i opcjach kredytów hipotecznych.
5 - Płatności końcowe: Przed zakończeniem transakcji wszelkie zaległe saldo, w tym podatki i opłaty (zwykle 10% ceny zakupu), jest przygotowywane do zapłaty.
6 - Notariusz, akty własności i rejestracja: Sprzedaż jest finalizowana, gdy podpisujesz akt własności (Escritura de Compraventa) przed notariuszem, przenosząc na Ciebie własność nieruchomości. Na koniec nieruchomość jest rejestrowana na Twoje nazwisko w lokalnym rejestrze gruntów, co zapewnia, że Twoja legalna własność jest oficjalnie udokumentowana
Ten proces zapewnia, że zakup nieruchomości z odsprzedaży jest legalny, bezpieczny i przejrzysty, co daje Ci pewność co do Twojej inwestycji!
Zakup nowego budynku lub nieruchomości w budowie
Proces zakupu nowej nieruchomości w Hiszpanii za pośrednictwem naszej agencji obejmuje kilka etapów:
1 - Wybór nieruchomości: Po wybraniu nowej nieruchomości swoich marzeń, czy to na etapie budowy, czy w trakcie budowy, podejmujesz decyzję o zakupie.
2 - Rezerwacja: Po wybraniu nieruchomości zazwyczaj podpisujesz umowę rezerwacyjną i wpłacasz niewielki depozyt (około 6000–10 000 EUR), aby zabezpieczyć nieruchomość.
3 - Prywatna umowa zakupu: Po przeprowadzeniu kontroli prawnej przez Spànarheimili podpisywana jest prywatna umowa zakupu, zazwyczaj w ciągu 30 dni, i wpłacany jest depozyt (zwykle 10%–30%)
4 - Płatności etapowe: W miarę postępu budowy, dodatkowe płatności są dokonywane na wstępnie zdefiniowanych etapach, określonych w umowie.
5 - Gwarancja bankowa: Deweloper zapewnia gwarancję bankową dla każdej płatności, chroniąc Twoje pieniądze w przypadku opóźnień lub nieukończenia
6 - Ukończenie: Po ukończeniu nieruchomości i uzyskaniu niezbędnych certyfikatów (takich jak licencja na pierwsze zajęcie) dokonywana jest ostatnia płatność.
7 - Notariusz i akty własności: Sprzedaż zostaje sfinalizowana, gdy kupujący podpisze akt własności przed notariuszem, przenosząc własność.
8 - Rejestracja: Nieruchomość jest rejestrowana na Twoje nazwisko w lokalnym rejestrze gruntów.
Ten proces zapewnia, że zakup jest legalny, bezpieczny i przejrzysty.
Bankowość & Finanse
Posiadanie hiszpańskiego konta bankowego jest niemal niezbędne dla osób niebędących rezydentami, które posiadają nieruchomość w Hiszpanii. To konto upraszcza płatności, takie jak rachunki za media, opłaty wspólnotowe i podatki od nieruchomości.
Osoby niebędące rezydentami Hiszpanii mogą uzyskać kredyt hipoteczny w Hiszpanii, co jest praktyczną opcją dla zagranicznych nabywców, którzy chcą sfinansować zakup nieruchomości. Zazwyczaj cudzoziemcy mogą pożyczyć od 60% do 80% wartości nieruchomości, w zależności od pożyczkodawcy i sytuacji finansowej nabywcy. Konkretny procent może się różnić w zależności od czynników, takich jak rodzaj nieruchomości (mieszkalna lub inwestycyjna) i poziom dochodów wnioskodawcy.
Aby zabezpieczyć kredyt hipoteczny, osoby niebędące rezydentami będą musiały przedstawić różne dokumenty, w tym dowód dochodu, ważny paszport i szczegóły dotyczące istniejących zobowiązań finansowych. Banki będą również wymagać hiszpańskiego numeru identyfikacji podatkowej (NIE). W Hiszpanii dostępne są różne rodzaje kredytów hipotecznych, w tym opcje o stałym i zmiennym oprocentowaniu. Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu oferują stabilne miesięczne płatności, podczas gdy zmienne stopy procentowe mogą się zmieniać w zależności od warunków rynkowych.
Ważne jest, aby kupujący byli świadomi dodatkowych kosztów związanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego, takich jak opłaty za przygotowanie, opłaty notarialne i opłaty za rejestrację nieruchomości, które mogą wynieść około 10-15% wartości nieruchomości. Biorąc pod uwagę złożoność procesu kredytowego, wskazane jest skorzystanie z pomocy profesjonalistów specjalizujących się w hiszpańskim prawie nieruchomości, aby mieć pewność, że wszystkie dokumenty zostaną prawidłowo obsłużone.
W Spánarheimili możemy pomóc Ci poruszać się po krajobrazie kredytów hipotecznych i pomóc Ci uzyskać najlepsze stawki dla Twoich potrzeb finansowych, dzięki czemu proces będzie płynniejszy i bardziej wydajny.
- Hipoteka . Do 70 procent wyceny bankowej lub ceny sprzedaży nieruchomości. To bank wysyła swojego przedstawiciela w celu sprawdzenia i wyceny nieruchomości, która jest przedmiotem wniosku o pożyczkę. Wycena bankowa (bank assessment) to wycena, którą bank wykorzystuje do ustalenia możliwej kwoty pożyczki. Wycena bankowa nie musi być taka sama jak cena zakupu, więc może się zdarzyć, że bank będzie chciał pożyczyć więcej lub mniej niż wnioskowano. Wycena bankowa kosztuje pożyczkobiorcę około 150-400 euro (w zależności od wielkości nieruchomości).
- Stopy procentowe : Opierały się na poziomie od 2,5% do 4,00% (maj 2019 r.) i były oparte na stałych stopach procentowych nieindeksowanych.
Decyzja banku w sprawie stóp procentowych opiera się na poglądzie, że im dłuższy okres kredytowania, tym wyższe oprocentowanie. Bank ocenia również płatność wnioskodawcy, a Spánarheimili może działać jako pośrednik, aby zapewnić zainteresowanemu nabywcy gwarancję pożyczki z hiszpańskiego banku, ale kilka hiszpańskich banków specjalizuje się w pożyczkach dla cudzoziemców, którzy nie mają stałego miejsca zamieszkania w Hiszpanii. - Opłata za pożyczkę : od 1,0% do 2,0%.
- Obciążenie obsługą długu . Szacunkowe obciążenie obsługą długu w przeliczeniu na 100 000 euro (około 13,6 mln ISK) przy oprocentowaniu w wysokości 3,0% na 30 lat wynosi około 450 euro (około 57 500 ISK) miesięcznie. (Kurs odniesienia - 1 euro = 137 ISK).
- Opłata za zaliczkę lub przedpłatę . Przez pierwsze 5 lat okresu kredytowania pobierana jest opłata za zaliczkę lub przedpłatę w wysokości 0,5%, ale po 5 latach ta sama opłata wynosi 0,25%.
- Autoryzacja depozytu : Pożyczkobiorca ma prawo wpłacić kapitał pożyczki w dowolnym momencie i albo zmniejszyć obciążenie płatnością, albo skrócić okres pożyczki. Należy zauważyć, że ponieważ w Hiszpanii nie ma indeksacji pożyczek, dłużnik widzi, że kapitał zmniejsza się każdego roku, a saldo pożyczki zmniejsza się widocznie w pierwszych miesiącach.
- Wniosek o pożyczkę i dokumenty . Pożyczkobiorca ma prawo spłacić kapitał pożyczki w dowolnym momencie i albo zmniejszyć obciążenie płatnością, albo skrócić okres spłaty pożyczki. Należy zauważyć, że ponieważ w Hiszpanii nie ma indeksacji pożyczek, dłużnik widzi, że kapitał zmniejsza się każdego roku, a saldo pożyczki zmniejsza się widocznie w pierwszych miesiącach.
Koszt zakupu
Koszt zakupu nieruchomości dla kupującego w Hiszpanii jest wyższy niż w Islandii. Na przykład, kupujący nieruchomość musi zapłacić podatek od wartości dodanej / podatek od sprzedaży od zadeklarowanej ceny zakupu hiszpańskiemu rządowi po podpisaniu zrzeczenia. Ogólnie rzecz biorąc, koszt zakupu dla kupującego może wynieść około 11% -16% całkowitego kosztu obliczonego na podstawie ceny zakupu nieruchomości i zapłaconego po zrzeczeniu się. Koszt zakupu rozkłada się mniej więcej następująco:
| KADŹ:
Stanowi 10% podanej ceny. 10% | Koszty notarialne:
Istnieje stała opłata za dokumentację i administrację, która różni się w zależności od ceny nieruchomości, ale może wynosić około 0,5% podanej ceny 0,5% | Opłata rejestracyjna za umowę kupna:
1,5% podanej ceny zakupu. 1,5% | Opłata rejestracyjna z pożyczką:
0-1,5% kwoty pożyczki, jeśli jest brana pożyczka. Zależy od banków. 0% - 1,5% |
| Opłata za pożyczkę z pożyczką:
Około 1,0% -2,0% kwoty pożyczki w przypadku zaciągnięcia pożyczki. 1% - 2% | Bankowy:
150-400 euro w zależności od wielkości nieruchomości - w przypadku zaciągnięcia kredytu. 150-400€ | Umowy energetyczne:
300 – 500 euro na zawarcie umów na dostawę wody i prądu przy zakupie nowego budynku. 300-500€ | Numer NIE:
150 euro za osobę za wyrobienie numeru NIE. 150€ |
| Koszty prawne / opłata administracyjna:
Kwota zależy od zakresu zakupu i jego charakteru. Można założyć, że koszt pomocy prawnej, tłumaczenia na język islandzki i reprezentacji prawnej w procesie umowy zakupu wynosi około 1000-1500 euro oraz dodatkowa opłata administracyjna w zależności od zakresu transakcji. 1000-1500€ | Kredyt:
Jeśli wnioskodawca bierze pożyczkę, musi liczyć się z koniecznością zapłaty około 3-4% kwoty pożyczki w kosztach pożyczki. W tej kwocie uwzględniono koszty tłumaczenia, ale wszystkie dane finansowe muszą zostać przetłumaczone przez certyfikowanego tłumacza dokumentów na język hiszpański, ale takiego tłumacza zapewnia Spanarheimil. 3%-4% |
Koszty eksploatacji nieruchomości i podatki roczne
Wszystkie nieruchomości mają różne koszty operacyjne w zależności od wielkości i rodzaju nieruchomości. Większość nieruchomości ma dostęp do ogrodu przy basenie, a w Hiszpanii obowiązuje zasada, że każdy właściciel płaci „opłatę wspólnotową” pokrywającą wszystkie koszty wspólne, na przykład czyszczenie basenu, ogrodnictwo, oświetlenie nieruchomości wspólnej itp. Wysokość rachunków za wodę, prąd i gaz jest zmienna i zależy od zużycia w danym momencie. Ubezpieczenie nieruchomości jest korzystne.
Przykład kosztów operacyjnych i podatków w skali roku, przy założeniu, że nieruchomość wyceniana jest na 180.000 euro.
| Opłata na rzecz spółdzielni mieszkaniowej:
Stanowi 10% podanej ceny. 500-1100€ na rok | Ubezpieczenie:
300-450€ na rok | Rachunki za energię:
Około 1000 – 1500 euro przy założeniu 50% wykorzystania. 1000-1500€ na rok |
Podatki od nieruchomości:
250-350€ na rok | Podatek od nieruchomości::
100-200€ na rok |
Zgodnie z powyższym, koszt eksploatacji nieruchomości o wartości 180.000 euro lub około 25 milionów koron islandzkich może wynosić około 180 - 300 euro miesięcznie przy 50% wykorzystaniu nieruchomości w ciągu roku. Koszt ten odpowiada 25.000 - 40.000 ISK miesięcznie.
Zakup nieruchomości za pośrednictwem spółek islandzkich
Islandzkie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (ehf), spółki akcyjne (hf) i spółki osobowe (sf) mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii, a także otwierać konta bankowe i przeprowadzać transakcje bankowe w niektórych hiszpańskich bankach.
Konieczne jest złożenie wniosku o hiszpański numer identyfikacyjny dla takiej firmy lub tzw. numer CIF, aby firma otrzymała ograniczone zezwolenie na pracę w Hiszpanii i korzystała ze wszystkich praw prawnych w Hiszpanii. Rezydencja podatkowa odpowiedniej firmy pozostanie w Islandii, dlatego nie jest konieczne posiadanie hiszpańskiego księgowego lub księgowego dla islandzkiej firmy.
Pracownicy Spánarheimil pomagają przedstawicielom i właścicielom takich firm w uzyskaniu hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego i przeprowadzaniu transakcji bankowych w Hiszpanii, ale wszystkie te czynności mogą być wykonywane za pośrednictwem pełnomocnika.
Dla wielu osób kupowanie nieruchomości w Hiszpanii przez spółki będące ich własnością może być ogromną korzyścią podatkową, ale pracownicy Spanarhomeli służą wszelkimi poradami zainteresowanym stronom.
Obecnie firmy islandzkie mogą uzyskać finansowanie w Hiszpanii za pośrednictwem niektórych hiszpańskich banków na zakup nieruchomości w Hiszpanii. Pod pewnymi warunkami banków warunki pożyczek dla firm mogą być takie same jak dla osób fizycznych, por. powyżej.
