El proceso de compra
Comprar una propiedad inmobiliaria en España como no-residente español implica varios pasos importantes. Elegir una agencia inmobiliaria confiable como Spánarheimili es uno de ellos y hace que el proceso sea más fácil y seguro. La legislación española difiere considerablemente de la de otros países. Existen requisitos legales específicos que los compradores extranjeros deben considerar, como obtener un número NIE (número de identificación extranjero) y comprender los impuestos y regulaciones locales.
Nuestras oficinas se especializan en ayudar a los compradores extranjeros y brindarles apoyo legal y práctico integral durante todo el proceso de compra. Esto incluye verificar el estado legal de la propiedad, asegurarse de que no haya deudas, ejecuciones hipotecarias, embargos legales o impuestos impagos y manejar todos los documentos legales relacionados con la compra. Ya sea que esté comprando una construcción nueva o una propiedad de reventa, la orientación legal experta le ayudará a evitar complicaciones y garantizar una transacción transparente.
Con Spánarheimili no sólo obtienes asesoramiento experto, sino también protección legal, haciendo de la compra de tu propiedad en España una experiencia sin estrés y sin complicaciones. Nuestro equipo multilingüe garantiza una comunicación clara en cada etapa, para que pueda invertir en la casa de sus sueños con confianza, sabiendo que todos los aspectos legales están en buenas manos.
Encontrar la Propiedad Perfecta
Nuestros expertos en Spánarheimili le ayudan durante la fase de búsqueda de propiedades, que es esencial para encontrar la casa adecuada en España. Como agencia inmobiliaria especializada, tenemos un profundo conocimiento del mercado español y las zonas, especialmente para los compradores extranjeros. Nuestro equipo de profesionales entiende las necesidades únicas de los clientes internacionales, asegurándose de que usted vea solo propiedades que cumplan con sus criterios, presupuesto y objetivos de estilo de vida.
Brindamos orientación experta durante todo el proceso de búsqueda, desde la identificación de las mejores regiones y propiedades, hasta la oferta de ayuda para evaluar cada propiedad, asegurándonos de que se alinee con sus expectativas de inversión o vivienda y evitando posibles obstáculos. Con nuestra amplia red y experiencia en el mercado, podemos acceder a listados fuera del mercado y oportunidades exclusivas que pueden no estar ampliamente disponibles.
Además, al ofrecer asistencia legal desde el principio, Spánarheimili se asegura de que cada propiedad considerada sea legalmente sólida, ahorrándole tiempo y evitando riesgos. Esta asociación simplifica la búsqueda de propiedades y le brinda confianza para encontrar la casa adecuada, adaptada a sus necesidades.
Compra de una Vivienda de Reventa o Usada
El proceso de compra de una propiedad de segunda mano en España a través de Spanarheimili implica estos pasos esenciales:
1 - Elección de la propiedad: después de encontrar la propiedad de segunda mano de sus sueños, ya sea una villa, un apartamento o un bungalow, toma la decisión de proceder con la compra.
2 - La reserva: una vez que haya elegido una propiedad, normalmente firma un acuerdo de reserva y paga un pequeño depósito (normalmente entre 3.000 y 10.000 €) para asegurar la propiedad temporalmente mientras se realizan los controles legales.
3 - Contrato de compraventa: después de completar los controles legales, se firma un contrato de compraventa (Contrato de Arras), normalmente en un plazo de 15 a 30 días, y se paga un depósito (normalmente el 10 % del precio de compra).
4 - Financiación: si necesita financiación, este es el momento de obtener una hipoteca, y Spánarheimili le ayudará a navegar por los bancos locales y las opciones de hipotecas.
5 - Pagos finales: Antes de finalizar la compra, se prepara el pago de cualquier saldo pendiente, incluidos los impuestos y las tasas (normalmente el 10% del precio de compra).
6 - Notario, escritura de compraventa y registro: La venta se concreta cuando usted firma la escritura de compraventa ante un notario, transfiriéndole la propiedad de la propiedad. Por último, la propiedad se registra a su nombre en el Registro de la Propiedad local, lo que garantiza que su propiedad legal esté documentada oficialmente.
Este proceso garantiza que la compra de una propiedad de reventa sea legal, segura y transparente, lo que le brinda confianza en su inversión.
Compra de una Casa Nueva o en Construcción
El proceso de compra de una propiedad de nueva construcción en España a través de nuestra agencia implica varios pasos:
1 - Selección de la propiedad: después de seleccionar la propiedad de nueva construcción de sus sueños, ya sea sobre plano o en construcción, usted toma la decisión de comprarla.
2 - Reserva: una vez que se elige una propiedad, normalmente se firma un acuerdo de reserva y se paga un pequeño depósito (alrededor de 6.000 € a 10.000 €) para asegurar la propiedad.
3 - Contrato de compraventa: después de los controles legales de Spànarheimili, se firma un contrato de compra privado, generalmente dentro de los 30 días, y se paga un depósito (generalmente del 10% al 30%)
4 - Pagos por etapas: a medida que avanza la construcción, se realizan pagos adicionales en etapas predefinidas, descritas en el contrato.
5 - Garantía bancaria o Aval bancario: El promotor ofrece una garantía bancaria por cada pago, protegiendo tu dinero en caso de retrasos o no finalización de la obra
6 - Finalización: Una vez finalizada la obra y obtenidas las certificaciones necesarias (como la licencia de primera ocupación), se realiza el pago final.
7 - Notario y escritura de compraventa: La venta se perfecciona cuando el comprador firma la escritura de compraventa ante notario, transfiriendo la propiedad.
8 - Registro: La propiedad queda registrada a tu nombre en el Registro de la Propiedad local.
Este proceso garantiza que la compraventa sea legal, segura y transparente.
Banca & Financiamiento
Tener una cuenta bancaria española es casi esencial tanto para los residentes como para los no residentes que poseen una propiedad en España. Esta cuenta simplifica el pago de facturas de servicios públicos, gastos de comunidad e impuestos sobre la propiedad.
Tanto los residentes españoles como los no españoles pueden obtener una hipoteca en España, que es una opción práctica para los compradores que buscan financiar la compra de una propiedad. Por lo general, los extranjeros pueden pedir prestado entre el 60% y el 80% del valor de la propiedad, según el prestamista y las circunstancias financieras del comprador. El porcentaje específico puede variar en función de factores como el tipo de propiedad (residencial o de inversión) y el nivel de ingresos del solicitante.
Para obtener una hipoteca, los no residentes deberán proporcionar varios documentos, incluido un comprobante de ingresos, un pasaporte válido y detalles sobre los compromisos financieros existentes. Los bancos también solicitarán un número de identificación fiscal español (NIE). Hay varios tipos de hipotecas disponibles en España, incluidas las opciones de tasa fija y variable. Las hipotecas de tasa fija ofrecen pagos mensuales estables, mientras que las tasas variables pueden cambiar según las condiciones del mercado.
Es importante que los compradores sean conscientes de los costes adicionales asociados a la obtención de una hipoteca, como los honorarios de apertura, los honorarios del notario y los honorarios del registro de la propiedad, que pueden sumar alrededor del 10-15% del valor de la propiedad. Dadas las complejidades del proceso hipotecario, es recomendable buscar la ayuda de profesionales especializados en derecho inmobiliario español para garantizar que todos los trámites se gestionen correctamente.
En Spánarheimili, podemos ayudarle a navegar por el panorama hipotecario y a conseguir las mejores tasas para sus necesidades de financiación, haciendo que el proceso sea más sencillo y eficiente.
- Hipoteca . Hasta el 70 por ciento de la tasación bancaria o precio de venta del inmueble. Es el banco el que envía a su representante para inspeccionar y valorar el inmueble sobre el que se solicita un préstamo. La tasación del banco (tasación bancaria) es la tasación que el banco utiliza para un posible importe de préstamo. La tasación bancaria no tiene por qué ser igual al precio de compra, por lo que puede darse la situación de que el banco quiera prestar más o menos de lo solicitado. La tasación bancaria le cuesta al prestatario alrededor de 150-400 euros (dependiendo del tamaño del inmueble).
- Tasas de interés : Han rondado el 2,5 al 4,00% (mayo de 2019) con base en tasas de interés fijas no indexadas.
La decisión del banco sobre el tipo de interés se basa en la idea de que cuanto más largo sea el plazo del préstamo, más alto será el tipo de interés. El banco también evalúa el pago del solicitante y Spánarheimili puede actuar como intermediario para proporcionar a un comprador interesado una garantía de préstamo de un banco español, pero varios bancos españoles se especializan en préstamos a extranjeros que no tienen residencia permanente en España. - Comisión de préstamo : Va del 1,0% al 2,0%.
- Carga de servicio de la deuda . La carga estimada de servicio de la deuda por cada 100.000 euros (unos 13,6 millones de coronas islandesas) con un tipo de interés del 3,0% durante 30 años es de unos 450 euros (unos 57.500 coronas islandesas) al mes. (Tipo de cambio de referencia: 1 euro = 137 coronas islandesas).
- Comisión por anticipo o pago adelantado . Durante los primeros 5 años del préstamo, hay una comisión por anticipo o pago adelantado del 0,5%, pero después de 5 años esta misma comisión es del 0,25%.
- Autorización de depósito : El prestatario puede abonar el capital del préstamo en cualquier momento y, de este modo, reducir la carga de pago o acortar el plazo del préstamo. Cabe señalar que, al no existir indexación de los préstamos en España, el deudor ve disminuir el capital cada año y el saldo del préstamo disminuye visiblemente en los primeros meses.
- Solicitud de préstamo y documentación . El prestatario puede pagar el capital del préstamo en cualquier momento y, de este modo, reducir la carga de pago o acortar el plazo del préstamo. Cabe señalar que, al no existir indexación en los préstamos en España, el deudor ve disminuir el capital cada año y el saldo del préstamo disminuye visiblemente en los primeros meses.
Costo de la compra
Los costes de adquisición de bienes inmuebles en España son más elevados que en Islandia. Por ejemplo, el comprador de un inmueble tiene que pagar al gobierno español el impuesto sobre el valor añadido o el impuesto sobre las ventas sobre el precio de compra declarado al firmar la exención. En general, los costes de adquisición para el comprador pueden ascender a entre el 11% y el 16% del coste total calculado a partir del precio de compra de la propiedad y pagado en el momento de la exención. El coste de la compra se desglosa aproximadamente de la siguiente manera:
| TINA:
Es el 10% del precio establecido. 10% | Costos de notario:
Hay un coste fijo de documentación y administración que varía en función del precio de la propiedad, pero que puede rondar el 0,5% del precio indicado. 0,5% | Tarifa de registro del contrato de compraventa:
1,5% del precio de compra indicado. 1,5% | Cuota de inscripción con préstamo:
Entre el 0 y el 1,5 % del importe del préstamo, si se solicita un préstamo. Depende de los bancos. 0% - 1,5% |
| Tarifa de préstamo:
Alrededor del 1,0% - 2,0% del monto del préstamo, si se toma un préstamo. 1% - 2% | Bancario:
150-400 euros dependiendo del tamaño de la propiedad - si se toma un préstamo. 150-400€ | Contratos de energía:
300 – 500 euros para el establecimiento de contratos de agua y electricidad para la compra de un edificio nuevo. 300-500€ | Número NIE:
150 euros por persona para la creación de un número NIE. 150€ |
| Costes legales / gastos de administración:
El importe depende del alcance de la compra y de su naturaleza. Se puede suponer que el coste de la asistencia jurídica, la interpretación al islandés y la defensa durante el proceso de compraventa ronda los 1000-1500 euros, más una tasa administrativa adicional en función del alcance de la transacción. 1000-1500€ | Crédito:
Si el solicitante solicita un préstamo, debe contar con pagar aproximadamente entre el 3 y el 4 % del monto del préstamo en concepto de costo del mismo. En este monto se incluyen los costos de traducción, pero todos los datos financieros deben ser traducidos por un traductor certificado de documentos al español, pero Spanarheimil proporciona dicho traductor. 3%-4% |
Costos operativos inmobiliarios e impuestos anuales
Todas las propiedades tienen distintos costes operativos según el tamaño y el tipo de propiedad. La mayoría de las propiedades tienen acceso a un jardín con piscina, y en España la norma es que cada propietario paga una “cuota de comunidad” para cubrir todos los gastos comunes, por ejemplo, la limpieza de la piscina, el jardín, la iluminación de la propiedad común, etc. El importe de las facturas de agua, electricidad y gas varía y depende del uso en un momento determinado. El seguro inmobiliario es ventajoso.
Ejemplo de costes de explotación e impuestos sobre una base anual en base a un inmueble valorado en 180.000 euros.
| Cuota de la asociación de vivienda:
Es el 10% del precio establecido. 500-1100€ por año | Seguro:
300-450€ por año | Facturas de energía:
Alrededor de 1000 – 1500 euros en base a una utilización del 50%. 1000-1500€ por año |
Impuestos sobre la propiedad:
250-350€ por año | Impuesto sobre la propiedad::
100-200€ por año |
Según lo anterior, el coste de explotación de un inmueble de 180.000 euros o unos 25 millones de coronas islandesas puede rondar los 180-300 euros al mes, si se utiliza el inmueble al 50% al año. Este coste corresponde a 25.000-40.000 coronas islandesas al mes.
Compra de propiedades a través de empresas islandesas
Las sociedades de responsabilidad limitada islandesas (ehf), sociedades anónimas (hf) o sociedades colectivas (sf) pueden comprar bienes inmuebles en España, así como abrir cuentas bancarias y establecer transacciones bancarias en determinados bancos españoles.
Para este tipo de empresas es necesario solicitar un número de identificación español o el llamado número CIF, de modo que la empresa reciba un permiso de trabajo limitado en España y disfrute de todos los derechos legales en España. El domicilio fiscal de la empresa en cuestión seguirá estando en Islandia, por lo que no es necesario tener un contable o contable español para la empresa islandesa.
El personal de Spánarheimil ayuda a los representantes y propietarios de dichas empresas a obtener un número de identificación español y a establecer transacciones bancarias en España, pero todo este trabajo puede realizarse por poder.
Para muchas personas puede suponer una enorme ventaja fiscal que empresas en su poder compren inmuebles en España, pero el personal de Spanarhomeli proporciona todo el asesoramiento a los interesados.
En la actualidad, las empresas islandesas pueden obtener financiación en España a través de determinados bancos españoles para la compra de inmuebles en España. Con ciertas condiciones de los bancos, las condiciones de los préstamos para empresas pueden ser las mismas que para particulares, véase más arriba.
