Køb processen
At købe fast ejendom i Spanien som ikke-spansk bosiddende involverer flere vigtige skridt. At vælge en pålidelig mægler som Spánarheimili er en af dem og gør processen nemmere og mere sikker. Spansk ret adskiller sig væsentligt fra dansk ret. Der er specifikke lovkrav, som udenlandske købere skal overveje, såsom at få et NIE-nummer (udenlandsk identifikationsnummer) og at forstå lokale skatter og regler.
Vores kontorer har specialiseret sig i at assistere udenlandske købere og yde omfattende juridisk og praktisk support gennem hele købsprocessen. Dette inkluderer kontrol af ejendommens juridiske status, sikring af, at der ikke er nogen gæld, tvangsauktioner eller ubetalte skatter og håndtering af alle juridiske dokumenter relateret til købet. Uanset om du køber nybyggeri eller en videresalgsejendom, vil ekspert juridisk vejledning hjælpe med at undgå komplikationer og sikre en gennemsigtig transaktion.
Med Spánarheimili får du ikke kun ekspertrådgivning, men også juridisk beskyttelse, hvilket gør dit boligkøb i Spanien til en stressfri og problemfri oplevelse. Vores flersprogede team sikrer klar kommunikation på alle stadier, så du kan investere i dit drømmehus med tillid, velvidende at alle juridiske aspekter er i gode hænder.
Find den Perfekte Ejendom
Vores eksperter hos Spánarheimili hjælper dig i boligsøgningsfasen, som er afgørende for at finde den rigtige bolig i Spanien. Som specialiseret ejendomsmægler har vi dybt kendskab til det spanske marked og alle dets boligområder, især for udenlandske købere. Vores team af fagfolk forstår de unikke behov hos internationale kunder og sikrer, at du kun ser ejendomme, der opfylder dine kriterier, budget og livsstilsmål.
Vi yder ekspertvejledning gennem hele søgeprocessen, fra at identificere de bedste regioner og ejendomme, til at tilbyde hjælp til at vurdere hver ejendom, sikre, at den stemmer overens med dine investerings- eller leveforventninger og undgå potentielle faldgruber. Med vores omfattende netværk og markedsekspertise kan vi få adgang til off-market fortegnelser og eksklusive muligheder, som måske ikke er almindeligt tilgængelige.
Derudover sikrer Spánarheimili ved at tilbyde juridisk bistand fra begyndelsen, at enhver ejendom, der tages i betragtning, er juridisk forsvarlig, hvilket sparer dig tid og undgår risici. Dette partnerskab forenkler boligsøgningen og giver dig tillid til at finde det rigtige hjem, skræddersyet til dine behov.
Køb af Gensalgsejendomme
Processen med at købe en videresalgsejendom i Spanien gennem Spanarheimili involverer disse væsentlige trin:
1 - Ejendomsvalg: Når du har valgt din drømmeejendom til videresalg, uanset om det er en villa, lejlighed eller bungalow, træffer du beslutningen om at fortsætte med købet.
2 - Reservationsaftale: Når du har valgt en ejendom, underskriver du typisk en reservationsaftale og betaler et lille depositum (normalt mellem €3.000 og €10.000) for at sikre ejendommen midlertidigt, mens juridisk kontrol udføres.
3 - Privat købskontrakt: Efter at have gennemført de juridiske kontroller underskrives en privat købskontrakt (Contrato de Arras), normalt inden for 15 til 30 dage, og et depositum (typisk 10% af købsprisen) betales.
4 - Finansieringsordninger: Hvis finansiering er påkrævet, er dette tidspunktet til at sikre et realkreditlån, hvor Spánarheimili hjælper dig med at navigere i lokale banker og lånemuligheder.
5 - Endelige betalinger: Inden færdiggørelsen er enhver udestående saldo, inklusive skatter og gebyrer (typisk 10 % af købsprisen), klargjort til betaling.
6 - Notar, skøde og registrering: Salget er afsluttet, når du underskriver skødet (Escritura de Compraventa) over for en notar, der overfører ejendomsretten til ejendommen til dig. Endelig er ejendommen registreret i dit navn hos det lokale matrikelregister, hvilket sikrer, at dit juridiske ejerskab er officielt dokumenteret
Denne proces sikrer, at købet af en videresalgsejendom er lovligt, sikkert og gennemsigtigt, hvilket giver dig tillid til din investering!
Køb af en ny Bygning eller en Ejendom under Opførelse
Processen med at købe en nybygget ejendom i Spanien gennem vores bureau involverer flere trin:
1 - Ejendomsvalg: Efter at have valgt den nybyggede ejendom af dine drømme, enten off-plan eller under opførelse, tog du beslutningen om købet.
2 - Reservation: Når en ejendom er valgt, underskriver du typisk en reservationsaftale og betaler et lille depositum (omkring €6.000 til €10.000) for at sikre ejendommen.
3 - Privat købskontrakt: Efter juridisk kontrol af Spànarheimili underskrives en privat købskontrakt, normalt inden for 30 dage, og et depositum (normalt 10%-30%) betales
4 - Etapebetalinger: Efterhånden som byggeriet skrider frem, foretages yderligere betalinger på foruddefinerede stadier, som er beskrevet i kontrakten.
5 - Bankgaranti: Udvikleren giver en bankgaranti for hver betaling, der beskytter dine penge i tilfælde af forsinkelser eller manglende gennemførelse
6 - Færdiggørelse: Når ejendommen er færdig, og de nødvendige certificeringer (som den første besættelseslicens) er opnået, foretages den endelige betaling.
7 - Notar og skøde: Salget er afsluttet, når køberen underskriver skødet over for en notar, der overfører ejendomsretten.
8 - Tinglysning: Ejendommen er registreret i dit navn på det lokale matrikel.
Denne proces sikrer, at købet er lovligt, sikkert og gennemsigtigt.
Bank & Finansiering
At have en spansk bankkonto er næsten afgørende for ikke-residenter, der ejer ejendom i Spanien. Denne konto forenkler betaling som forbrugsregninger, fællesskabsgebyrer og ejendomsskatter.
Ikke-spanske beboere kan få et realkreditlån i Spanien, hvilket er en praktisk mulighed for udenlandske købere, der ønsker at finansiere deres ejendomskøb. Typisk kan udlændinge låne mellem 60% til 80% af ejendommens værdi, afhængigt af långiver og købers økonomiske forhold. Den specifikke procentdel kan variere baseret på faktorer som typen af ejendom (bolig eller investering) og ansøgerens indkomstniveau.
For at sikre et realkreditlån skal ikke-residenter fremlægge forskellige dokumenter, herunder bevis for indkomst, et gyldigt pas og detaljer vedrørende eksisterende økonomiske forpligtelser. Banker vil også kræve et spansk skatteidentifikationsnummer (NIE). Forskellige typer af realkreditlån er tilgængelige i Spanien, herunder optioner med fast og variabel rente. Fastforrentede realkreditlån tilbyder stabile månedlige ydelser, mens variable renter kan ændre sig baseret på markedsforhold.
Det er vigtigt for købere at være opmærksomme på ekstraomkostninger forbundet med at få et realkreditlån, såsom arrangementsgebyrer, notargebyrer og tinglysningsgebyrer, som kan udgøre omkring 10-15 % af ejendommens værdi. I betragtning af kompleksiteten af realkreditlånsprocessen, er det tilrådeligt at søge assistance fra fagfolk, der er specialiseret i spansk ejendomsret for at sikre, at alt papirarbejde bliver håndteret korrekt.
Hos Spánarheimili kan vi hjælpe dig med at navigere i realkreditlandskabet og hjælpe dig med at opnå de bedste priser til dine finansieringsbehov, hvilket gør processen mere smidig og mere effektiv.
- Pant . Op til 70 procent af ejendommens bankvurdering eller salgspris. Det er banken, der sender sin repræsentant til besigtigelse og værdiansættelse af den ejendom, der anmodes om lån. Bankens vurdering (bankvurdering) er den vurdering, som banken anvender til et eventuelt lånebeløb. Bankvurderingen behøver ikke at være den samme som købesummen, så der kan opstå den situation, at banken ønsker at låne mere eller mindre ud end ønsket. Bankvurderingen koster låntageren omkring 150-400 euro (afhængig af boligens størrelse).
- Renter : Har været omkring 2,5 til 4,00 % (maj 2019) baseret på ikke-indekserede faste renter.
Bankens rentebeslutning bygger på det synspunkt, at jo længere låneperioden er, jo højere renten. Banken vurderer også ansøgerens betaling, og Spánarheimili kan fungere som mellemmand for at give en interesseret køber en lånegaranti fra en spansk bank, men flere spanske banker har specialiseret sig i lån til udlændinge, der ikke har fast bopæl i Spanien. - Lånegebyr : Er fra 1,0% til 2,0%.
- Gældsbetjeningsbyrde .Den estimerede gældsbetjeningsbyrde pr. 100.000 euro (ca. ISK 13,6 mio.) med 3,0 % rente i 30 år er ca. 450 euro (ca. ISK 57.500) pr. måned. (Valutakursreference - 1 euro = ISK 137).
- Forskuds- eller forudbetalingsgebyr . I løbet af de første 5 år af låneperioden er der et forskuds- eller forudbetalingsgebyr på 0,5 %, men efter 5 år er det samme gebyr på 0,25 %
- Indskudstilladelse : Låntager har lov til at indbetale lånets hovedstol til enhver tid og enten reducere betalingsbyrden eller forkorte låneperioden. Det skal bemærkes, at da der ikke er indeksregulering på lån i Spanien, ser skyldneren hovedstolen falde hvert år, og saldoen på lånet falder synligt i de første måneder.
- Låneansøgning og dokumenter . Låntager kan til enhver tid indbetale hovedstolen på lånet og enten reducere betalingsbyrden eller forkorte låneperioden. Det skal bemærkes, at da der ikke er indeksregulering på lån i Spanien, ser skyldneren hovedstolen falde hvert år, og saldoen på lånet falder synligt i de første måneder.
Omkostninger ved købet
Købers omkostninger ved at købe fast ejendom i Spanien er højere end i Island. For eksempel skal en køber af fast ejendom betale merværdiafgift/omsætningsafgift af den angivne købspris til den spanske regering ved underskrivelse af afkaldet. Generelt kan købers købsomkostninger løbe op i omkring 11 % -16 % af den samlede omkostning beregnet ud fra købsprisen for ejendommen og betalt ved afkald. Prisen for købet er groft opdelt som følger:
| moms:
Er 10% af den angivne pris. 10 % | Notarius omkostninger:
Der er en fast bilags- og administrationsomkostning, der varierer afhængigt af boligens pris, men kan være omkring 0,5 % af den angivne pris 0,5 % | Registreringsgebyr for købsaftale:
1,5 % af den angivne købspris. 1,5 % | Registreringsgebyr m/lån:
0-1,5 % af lånebeløbet, hvis der optages lån. Afhænger af banker. 0 % - 1,5 % |
| Lånegebyr m/lån:
Omkring 1,0% -2,0% af lånebeløbet, hvis der optages et lån. 1 % - 2 % | Bank:
150-400 euro afhængig af boligens størrelse - hvis der tages lån. 150-400 € | Energikontrakter:
300 – 500 euro til etablering af vand- og elkontrakter til køb af ny bygning. 300-500 € | NIE nummer:
150 euro per person for oprettelse af et NIE-nummer. 150 € |
| Sagsomkostninger/administrationsgebyr:
Beløbet afhænger af købets omfang og dets karakter. Det kan antages, at omkostningerne til juridisk bistand, tolkning til islandsk og fortalervirksomhed gennem købsaftaleprocessen er omkring 1000-1500 euro og et ekstra administrationsgebyr afhængig af handlens omfang. 1000-1500 € | Kredit:
Hvis ansøgeren optager et lån, må han regne med at betale omkring 3-4 % af lånebeløbet i udgiften til lånet. Inkluderet i dette beløb er oversættelsesomkostninger, men alle økonomiske data skal oversættes af en certificeret dokumentoversætter til spansk, men en sådan oversætter leveres af Spanarheimil. 3%-4% |
Driftsomkostninger for fast ejendom og årlige skatter
Alle ejendomme har varierende driftsomkostninger alt efter ejendommens størrelse og type. De fleste ejendomme har adgang til en swimmingpoolhave, og ordningen i Spanien er, at hver ejer betaler et ”Fællesskabsgebyr” til dækning af alle fællesudgifter, for eksempel rengøring af swimmingpoolen, havearbejde, belysning af fællesejendommen mv. vand-, el- og gasregningen varierer og afhænger af forbrug på et givet tidspunkt. Ejendomsforsikring er en fordel.
Eksempel på driftsomkostninger og afgifter på årsbasis baseret på en ejendom vurderet til 180.000 euro.
| Boligforeningens gebyr:
Er 10% af den angivne pris. 500-1100 € om året | Forsikring:
300-450 € om året | Energiregninger:
Omkring 1000 – 1500 euro baseret på 50 % udnyttelse. 1000-1500 € om året |
Ejendomsskatter:
250-350 € om året | Ejendomsskat::
100-200 € om året |
Ifølge ovenstående kan driftsomkostningerne for en ejendom til en værdi af 180.000 euro eller omkring 25 millioner islandske kroner være omkring 180 - 300 euro om måneden baseret på 50% udnyttelse af ejendommen om året. Denne omkostning svarer til ISK 25.000 - 40.000 pr. måned.
Køb af ejendom gennem islandske virksomheder
Islandske private aktieselskaber (ehf), aktieselskaber (hf) eller partnerskaber (sf) kan købe fast ejendom i Spanien samt åbne bankkonti og etablere banktransaktioner i visse spanske banker.
Det er nødvendigt at ansøge om et spansk identifikationsnummer for en sådan virksomhed eller et såkaldt CIF-nummer, så virksomheden får en begrænset arbejdstilladelse i Spanien og nyder godt af alle juridiske rettigheder i Spanien. Det pågældende selskabs skattemæssige hjemsted forbliver i Island, og det er derfor ikke nødvendigt at have en spansk bogholder eller revisor for det islandske selskab.
Spánarheimils personale hjælper repræsentanter og ejere af sådanne virksomheder med at få et spansk identifikationsnummer og med at etablere banktransaktioner i Spanien, men alt dette arbejde kan udføres ved fuldmagt.
For mange mennesker kan det være en enorm skattefordel at få virksomheder i deres besiddelse til at købe fast ejendom i Spanien, men personalet i Spanarhomeli yder al rådgivning til interesserede.
I dag kan islandske virksomheder opnå finansiering i Spanien gennem visse spanske banker til køb af fast ejendom i Spanien. På visse betingelser fra pengeinstitutternes side kan lånevilkår for virksomheder være de samme som for private, jf. pkt. over.
