19 júní 2019

Rangfærslur og ósannindi

Sjálfskipaður sérfræðingur um fasteignaviðskipti á Spáni fer með rangfærslur.

Tilefni þessarra skrifa er símaviðtal á Bylgjunni síðastliðinn þriðjudagsmorgunn við Ómar skipstjóra sem tjáði sig um fasteignaviðskipti Íslendinga á Spáni en tilefni viðtalsins var Facebookfærsla Ómars um þetta málefni.

Í viðtalinum kom fram að Ómar átti fasteign á Spáni til margra ára og gekk hann greinilega í gegnum kreppuárin á eigandatímanum þar til hann seldi sína eign árið 2015.  Nú sér hann þörf á að miðla af sinni reynslu í gegnum fjölmiðla og um leið koma fram með rangfærslur og hrein ósannindi um bæði fasteignaviðskipti og fasteignamarkaðinn á Spáni. Hér verður rangfærslum hans svarað lið fyrir lið.

Ómar heldur því fram að fólk eigi alls ekki að kaupa nýja eign á Spáni þar sem það sé ótrúlega óþarflegur mikill lúxus og eyðsla sem sé tapað fé þar sem ný eign verðfellur í verði um 20% um leið og tekið er við lyklunum. Einnig segir hann að eignir lækki í verði með aldrinum. Vegna þessa er það hans skoðun að fólk eigi ávalt að taka sem minnst lán og eiga helst 60 – 70% í eigið fé vegna fasteignakaupanna og taka ekki 80% eins og haldið sé að fólki. Ómar mælir eindregið með því að kaupa eldri og notaðar eignir og helst illa farnar eignir í slæmu ástandi sem unnt sé að gera upp.
Ómar heldur áfram og fullyrðir að afhendingartími nýrra eigna standist nánast aldrei og kostnaður við kaupin sé um 30% umfram það sem reiknað var með og að kaupandinn neyðist til að greiða þetta meira ella fái hann ekki lyklinn.  Að lokum segir Ómar að vatn og rafmagn sé 6 sinnum dýrara á Spáni en á Íslandi og að fólk eigi ekki að versla við íslenskar fasteignasölur þar sem það sé allt miklu dýrara og ráðleggur fólki að fara í gegnum spænskar og enskar fasteignasölur.

Athugasemdir við framangreindum fullyrðingum;

  • Spænskir bankar lána í mesta lagi 70% lán til útlendinga ekki 80%.

  • Sú fullyrðing að forðast íslenskar fasteignasölur vegna okurs er röng. Allir fasteignasalar á markaði ganga ávalt að sama verðlistanum hjá byggingaraðilanum og því er söluverð nýrra eigna ávalt það sama hjá hverjum og einum fasteignasala og skiptir þá ekki neinu máli hvort fasteignasalinn sé íslenskur eða spænskur. Margir fasteignasalar hafa það verklag að niðurgreiða skoðunarferðir til Spánar í þeim tilgangi að auðvelda fólki að geta komið til Spánar og skoðað sig um samhliða því að máta sig við svæðið og við þá eignir sem eru í boði á markaði. Þeir fasteignasalar sem bjóða slíkt nýta þá hluta umboðslaunanna til slíks.

Söluverð notaðra eigna getur og sannarlega verið mismundandi á milli fasteignasala en það er þá vegna þess að seljandinn er með eignina sína í sölu á einum stað og viðkomandi fasteignasali deilir síðan eigninni til sölu til sinna samstarfsaðila sem vinna á öðrum markaðssvæðum til að auka sölulíkur á eigninni. Þegar tíminn líður vill það stundum henda að fasteignasali seljanda upplýsi ekki sína samstarfs fasteignasala um ákvörðun eiganda um lækkun á verði eigninni. Þá situr sama eignin inni hjá sumum fasteignasölum á gamla verðinu sem hefur verið breytt jafnvel nokkrum sinnum. Þess vegna er sá háttur viðhafður við kaup notaðra eigna að kaupandarnum er ávalt ráðlagt að gera tilboð í eignina og bjóða þá eignina eitthvað niður fyrir ásett verð.  Því er ómaklega að fasteignasölum vegið að segja að verið sé að okra á samlanda sínum. Fasteignasali kaupanda á að veita kaupandanum ráðgjöf og gæta hans hagsmuna í öllu ferlinu og ráðleggur viðskiptavinum sínum heilt í gegnum allt ferlið.

  • Það er algjör staðreyndarvilla að alhæfa að það sé almenn regla að nýjar eignir verðfalli um 20% við afhendingu lykla og að eignir lækki í verði með ári hverju þegar fram í sækir. Auðvitað eru sjálfsagt til dæmi um það að eignir á óvinsælum svæðum séu að seljast illa vegna staðsetningar og að nýjar eignir á þeim svæðum lækki í verði vegna þess að markaðurinn vill ekki líta við þeim eignum enda ætti söluverð þeirra að endurspeglast af eftirspurninni. Íslenskir fasteignakaupendur eru sem betur fer með gott skynbragð á góðar staðsetningar og er almenna reglan sú að fasteignir á góðum staðetningum hækka í verði með ári hverju. Á spáni varð kreppa eins og víðar annars staðar árið 2009 og varð allt að 50 til 60% verðfall á eignum á sumum svæðum þó önnur svæði hafi haldið verði. Allar opinberar tölur sýna það svo ekki verði um villst að fasteignaverðið á hinum vinsælum svæðum við Miðjarhafið náði botninum árið 2013 til 2014 og frá og með þeim tíma hefur fasteignaverð risið um 5% til 7% á ári hverju sem þýðir að verðið í dag er enn nokkuð frá því sem það var þegar það var hæst árið 2007 og 2008. Fyrir utan þann verðmótunarþátt sem staðsetning eignar er þá er tímasetning fasteignaviðskipta sá þáttur sem skiptir máli við ákvörðun fasteignaverðs. Skýrar verðhækkanir hafa átt sér stað á undanförnum árum og er það mat bankamanna og sérfræðinga á markaði á Spáni að áframhald verði á og þá ekki aðeins á nýjum eignum heldur og notuðum eignum. Aðilar á markaði eru einróma sammála því að markaðssvæðin við Miðjarhafið eiga mikið inni í verðhækkunum og það sé meðal annars vegna gífurlegra góðra innviða og þjónustu sem hefur byggst upp myndarlega á síðustu áru. Í ljósi þess að fasteignaverð er stígandi svo og að öll lán á Spáni eru óverðtryggð með 2,5 til 3,5% vöxtum er ljóst að veðsetningarhlutfall við lántöku í upphafi fer minnkandi með ári hverju enda sér skuldarinn lánin sín lækka með hverri afborgun.
    Á hinum vinsælum sumarhúsasvæðum við Miðjarðarhafið er kaupendamarkaður og hefur verið hagstætt að fjárfesta í fasteign en á Spáni eins og annars staðar verður ávalt að líta á fasteignakaup sem langtímafjárfestingu en ekki sem óþarfa eyðslu í lúxus eins og Ómar nefnir.
  • Á fasteignamarkaðnum í dag eru allar eignir byggðar eftir reglugerðarbreytingu 2011 og 2013 flokkaðar undir sama hátt og nýjar eignir en þessar eignir byggðar eftir framangreint tímabili eru komnar með einangrun í veggjum, hita í golf, tvöfalt gler ofl og standa fyllilega undir þeim væntingum sem norður evrópubúar og skandínavar gera til byggingarmáta og byggingarstíls. Endursala slíkrar notaðra eigna hefur verið mjög góð. 
  • Eldri og notaðar eignir eru oft vel staðsettar og góðar eignir í alla staði en um leið uppfylla ekki nýju reglugerðina um einangrun ofl. En sem betur fer hefur fólk ávalt val og því er val um notaða eldri eign eða nýja eign valkostir sem fólk þarf að vega og meta hvað fellur að þeirra óskum og þörfum. Það er rétt hjá Ómari að víða er unnt að gera góð kaup á notuðum eignum þar sem verð eigna á góðum staðsetningum fer hækkandi. En fullyrðing um að eina vitið sé að kaupa eldri illa farna eign til að gera upp er hættuleg. Hér þarf margs að varast. Eignir geta verið mjög illa farnar og kostnaður við endurbætur getur farið fram úr öllum áætlunum. Þegar uppi er staðið getur verð fullgerðrar endurstandsettrar eignar verið komin í sama verðflokk og ný eign sem er þá byggð eftir framangreindum nýjum byggingarreglugerðum svo og í þokkabót í 10 ára ábyrgð af hálfu byggingaraðilans.
  • Fullyrðing Ómars um að afhending nýrra eigna dragist nánast ávalt umfram umsaminn afhendingardag er ekki reynslan af markaði og það að viðskiptavinurinn þurfi að greiða um 30% meira en um var samið í upphafi eru rangt. Hér gæti Ómar verið að misskilja hlutina en auðvitað er það svo að stundum er kaupandinn að óska eftir því að byggingaraðilinn klæðskerasaumi eignina að sínum þörfum og óski eftir ýmsum viðbótum við eignina sem eru ekki innifaldar í grunnverðinu en verð á slíkum umsömdum extra viðbótum eru ávalt upplýst um í upphafi og skoðast sem hluti samnings sem er gengið er frá á milli viðskiptavinarins og byggingaraðilans.
  • Það að rafmagnsnotkun og vatnsnotkun sé 6 falt dýrari á Spáni miðað við á Íslandi eru ósannindi. Það er reynsla allra fasteignaeiganda sem keypt hafa í gegnum Spánarheimili að eðlileg orkunotkun á eignum þeirra á Spáni sé engan veginn 6 falt dýrari á Spáni. Þegar allur rekstarkostnaður er til talinn með þá húsfélagsgjöldum og fasteignagjöldum til viðbótar, er heildargreiðslubyrði vel undir rekstarkosntaði sambærilegrar eigna á Íslandi.

Að lokum verður það að teljast frekar ótraustvekjandi í eðlilegum skoðanaskiptum aðila að umræddur skipstjóri þurrkar út allar athugasemdir við sína Facebookfærslu sem segja annað en það sem hann heldur fram og sem ekki þóknast hans skoðunum. 

Með sólkveðju og vinsemd

Fh.Spánarheimila

Reynir Logi Ólafsson sölustjóri

Bjarni Sigurðsson framkvæmdastjóri.