El proceso de compra

Proceso de compra

el proceso de compra

  • El proceso de compra en España es muy diferente a lo que se conoce en Islandia y hay muchas cosas a tener en cuenta. Es invaluable contar con la ayuda de islandeses que tienen muchos años de experiencia y conocimiento de todo el proceso de compra en España. Spanarheimili ofrece asistencia y apoyo de abogados islandeses y españoles residentes en España. A continuación, trazaremos el proceso de compra de inmuebles en España y nos referiremos a las transacciones bancarias, financiación, costes de compra, costes de explotación de los inmuebles, etc. 

El proceso de compra generalmente comienza con compradores interesados ​​que buscan propiedades, ya sea por su cuenta o participando en viajes organizados a España organizados por Spain Home. Cuando se encuentra la propiedad soñada, comienza un proceso de compra específico, que varía según se trate de un edificio nuevo o una propiedad usada. Este proceso se explicará bien y se intentará explicar el proceso brevemente.

Condiciones de compra

Islandia es parte del acuerdo EEE y, como resultado, los islandeses que invierten en bienes raíces en España no tienen que cumplir ninguna condición especial con respecto a los permisos de residencia, residencia u otras condiciones similares. El posible comprador tiene que abrir una cuenta bancaria en el banco de su elección y solicitar el llamado NIE, que es un número de identificación español. Para conseguir un número NIE hay que pasar por un proceso de solicitud específico que no es complicado pero suele tardar unos días. El personal de Spain House puede proporcionar números NIE para sus clientes por una pequeña tarifa y también ayudar a poner a sus clientes en contacto con un banco español.
 

Compra de vivienda usada

Todo el proceso de compra en España es diferente a lo que se conoce en Islandia y en muchos casos más seguro y sencillo. Como ejemplo, las propiedades generalmente no se hipotecan a múltiples acreedores con múltiples gravámenes. Además, toda la finalización del contrato de compra/entrega se lleva a cabo en la oficina del Notario. Un notario desempeña el mismo papel que un magistrado en Islandia. El notario es siempre una cierta válvula de seguridad para todas las partes en esta transacción. Si el magistrado (Notario) encuentra algún error en el proceso de compra o en los datos presentados sobre la propiedad vendida, se pospone la firma hasta que se hayan subsanado las cosas que se pueden apagar o puede rechazar completamente la transacción y firmar la renuncia. El poder y la responsabilidad del magistrado (Notario) es por lo tanto muy grande en la transacción.

Cuando un comprador ha encontrado la propiedad de sus sueños después de una inspección minuciosa, hace una oferta a través de Spainhome. El precio de venta de las propiedades usadas en España no es fijo ni fijo, por lo que el comprador es libre de hacer una oferta. El comprador puede ofrecer la propiedad y cuando se ha llegado a un acuerdo final sobre el precio de compra entre las partes, se hace un "Contrato de reserva / compra de venta" y se paga un pago de confirmación, que suele rondar los 3.000 a 6000 euros y se negociable. En algunos casos, el pago de confirmación puede ser un cierto porcentaje del precio de compra. El pago de confirmación va directamente al vendedor de la propiedad oa su agente y, por lo general, no es reembolsable. Si el comprador cancela la compra, no recibirá este importe reembolsado y al recibir la tarifa de confirmación, el vendedor se compromete de acuerdo con la ley española a no ofrecer la propiedad en venta a otros y eliminará la propiedad del registro de ventas. En otras palabras, la propiedad está reservada para el comprador hasta que se firma la renuncia, y luego se le da tiempo al comprador para proporcionar un número de identificación español y/o finalizar el financiamiento, pero ese proceso puede demorar de 4 a 8 semanas.

Hay que tener en cuenta que antes de realizar el pago de confirmación al vendedor, es necesario que éste haya presentado los últimos recibos de pago de agua y luz así como de impuestos inmobiliarios y cuotas de comunidad de vecinos. Es importante que estas cuotas sean todas devueltas. También se requiere una fotocopia de la renuncia (copia simple) y un certificado del libro hipotecario que confirme el título del vendedor. Se debe verificar cuidadosamente si todo está pagado y que el certificado del libro hipotecario está limpio, pero si no es así, es necesario asegurarse de que el comisario se asegure de que todos los pagos del contrato de compraventa se utilizan para pagar posibles atrasos y/o para pagar un préstamo. Los abogados de Spain Home protegen los intereses de los compradores en este proceso. 

El comprador puede configurar y distribuir los pagos del contrato de compra en cualquier momento como lo crea conveniente. Pero si parte del precio de compra se paga con un préstamo de un banco, no se pagará hasta la renuncia. En España es habitual que un contrato de compraventa no se suele protocolizar nunca, sino que la protocolización de la renuncia se realiza de forma inmediata, ya que todos los pagos se han realizado en ese momento, por lo que no es habitual que el precio de compra se reparta entre unos meses, como es costumbre en Islandia. Además, la propiedad nunca se entrega hasta la renuncia, a diferencia de lo que sucede y sucede en Islandia, y por lo tanto existe un fuerte deber de inspección que recae sobre los compradores.

 

Cuando la propiedad está lista para la entrega y el comprador está listo para pagar el precio de compra, menos la tarifa de confirmación, la venta se completa (Escritura Publica de Compra Venta). Un empleado o abogado de Spánarheimil procesa la renuncia y prepara toda la finalización en cooperación con el sheriff (Notario). El comprador y el vendedor luego se reúnen en el notario y firman la renuncia. El comprador recibe una copia de la renuncia (copia simple), pero el original está notariado y registrado oficialmente en el Registro de la Propiedad y de la Propiedad de España (similar al Registro de Bienes Raíces de Islandia). Un notario se encarga de este registro y cuando se completa el registro, el original de la renuncia se envía al comprador o al banco, si un banco ha financiado la compra. 

 

En el caso de la financiación bancaria, el gerente de la sucursal del banco comercial del comprador suele asistir al notario cuando se firma la renuncia. También firma la renuncia con el comprador, el vendedor y el notario público. El gerente de la sucursal hace esto porque, a diferencia de la renuncia en Islandia, en la renuncia española se diezma todo lo relacionado con el préstamo inmobiliario y los términos y condiciones del bono. De hecho, se puede decir que todos los términos del bono subyacente al préstamo inmobiliario están detallados en la renuncia. Una vez firmada la renuncia sin comentarios, el gerente de la sucursal entrega al vendedor de la propiedad un cheque por el valor del préstamo que el comprador ha tomado del banco. El comprador luego paga al notario el capital que paga en el momento de la compra, pero ese pago a menudo se incluye en el pago total que está en el cheque del gerente de la sucursal, ya que el comprador ya ha depositado el capital que está de acuerdo al contrato de compra en la cuenta bancaria española. Así, el método es que el comprador deposita el anticipo de la compra en su cuenta bancaria en España antes de firmar la renuncia y el director de la sucursal llega con un cheque dirigido al vendedor de la propiedad, haciéndose así cargo de todos los pagos en nombre de el comprador y pagando el precio total de compra.

Cuando un inmueble ha sido entregado y ha sido cedido al comprador, es necesario cambiar la denominación de los contratos que acompañan al inmueble, es decir, contratos de agua, luz y gas junto con la pertenencia a la comunidad de vecinos correspondiente. El cambio de titularidad se informa a SUMA, que es una forma de recaudación del impuesto inmobiliario. El abogado de Spain Home se encarga de todos estos cambios de nombre del comprador y se encarga de todo el seguimiento posterior a la renuncia. 

 

Como se puede ver arriba, el proceso de compra es largo y extenso, por lo que es muy comprensible que el comprador, que puede vivir en otro país, no tenga la oportunidad de estar presente para firmar todos los documentos durante el proceso. Por lo tanto, es bien sabido en las transacciones inmobiliarias en España que el comprador otorga un poder notarial (poder de compra) a una persona responsable y de confianza para que firme todos los documentos necesarios en su nombre. Si el comprador no puede otorgar dicho poder en España, es posible otorgarlo en Islandia. Si es así, el poder notarial se envía en español al comprador y se lleva al siguiente alguacil, donde se firma el poder notarial en presencia de testigos y el alguacil da un sello de notario. Finalmente, el poder notarial es sellado y certificado ante el Ministerio de Relaciones Exteriores, donde los papeles son sellados nuevamente con un sello de "Apostilla". Después de esto, la agencia es enviada a España. El personal de la casa española ayuda con todos estos acabados. Si el comprador elige esta ruta, el comprador también puede hacer que el gerente de la sucursal llegue con un cheque del banco por el precio de compra y el gerente de la sucursal se encargue de todos los pagos en nombre del cliente para que el agente solo tenga que venir a firmar. documentos y no manejar ni ser responsable de los pagos.

Compra de un edificio nuevo o una propiedad en construcción

Si el comprador ha optado por invertir en una propiedad en construcción o nueva construcción, se redacta un "Contrato de Compra Venta/Reservation contract" y se paga un pago de confirmación de al menos 3.000 euros, pero la cantidad puede tomar en cuenta un cierto porcentaje del precio de compra. Este pago de confirmación es irreversible, es decir, si el comprador cancela, no se le reembolsará este importe. Una vez realizado el pago de la confirmación, se ha llegado a un acuerdo entre las partes y la propiedad se da de baja del registro de compraventa.

Si la propiedad está en construcción cuando se firma el contrato de reserva, es común que el 30-40% del precio de compra se pague durante el período de construcción y después del progreso de los trabajos de construcción. Debe quedar claro que si se solicita, el constructor está obligado a proporcionar una garantía bancaria contra todos los pagos a plazos realizados durante el período de construcción. Si el comprador tiene la intención de financiar la compra con préstamos de un banco español, no es posible tomar el préstamo y registrarlo hasta que la propiedad esté completamente terminada y al firmar la renuncia y entregar la propiedad. Pero, por supuesto, la promesa de préstamo del banco se puede hacer algún tiempo antes de que la promesa de préstamo del banco sea válida por 3 meses. 

 

En España, es habitual que un edificio nuevo nunca se entregue al comprador hasta un tiempo después de la finalización oficial de la obra, o cuando las autoridades competentes en materia de construcción hayan emitido un certificado de tasación final de la propiedad y ese certificado, junto con otros documentos de respaldo, ha sido registrado oficialmente en la Oficina de Tasación de la Propiedad del municipio correspondiente. 

 

Es redondo, por lo que la entrega de la propiedad se produce las XNUMX horas al mismo tiempo que la firma de la renuncia, a diferencia de lo que es habitual en Islandia, y la renuncia (Escritura Publica de Compra Venta) nunca se completa hasta el nuevo edificio. esta completado. 

 

Un empleado o abogado de Spanish Home trabaja en la preparación de la renuncia y prepara toda la finalización con el magistrado correspondiente (Notario). El comprador y el constructor luego firman la renuncia en presencia de un notario y se le entrega al comprador una copia de la renuncia (copia simple), pero el original está certificado ante notario o para el registro oficial a que se refiere la sección anterior. En el caso de financiación a través de un banco, el banco pagará el préstamo al firmar la renuncia como se indicó anteriormente. 

El proceso de finalización para la compra de un edificio nuevo o una propiedad en construcción es similar en muchos aspectos a la finalización de la compra de una casa usada, pero se debe recopilar mucha más información con las instituciones y autoridades públicas antes de que se haga la exención. Todas las auditorías realizadas por los funcionarios de la construcción y las oficinas pertinentes deben haber tenido lugar y las confirmaciones de esto deben estar disponibles. Desafortunadamente, ha habido trucos para que estos datos no se envíen en algunos casos. Esto a menudo ha llevado a problemas más adelante. El personal de Spánarheimilis vela por los intereses del comprador en todos los aspectos. 

Los empleados de Spánarheimilis han tenido la forma, cuando una propiedad está en construcción, de que los empleados de Spánarheimilis en España han monitoreado el progreso del edificio y luego envían regularmente fotos al vendedor para obtener información sobre el estado y el progreso del trabajo. De esta manera, el comprador se mantiene informado sobre el progreso de todas las construcciones. 

Banca y financiación

Todos los compradores de bienes inmuebles ven necesario abrir una cuenta bancaria española, pero es costumbre en España que todos los pagos por la operación de la propiedad pasen por el servicio de pago del banco. Normalmente, no es posible abrir una cuenta bancaria hasta que se haya asignado el número NIE (Número de Identificación Nacional de España). En la práctica, las cosas se manejan de tal manera que algunos bancos aceptan abrir una cuenta bancaria para el comprador de la propiedad sin un número de NIE y luego usar el número de pasaporte o hasta que se reciba el número de NIE. El banco correspondiente puede entonces realizar todos los pagos de costos y tarifas operativos estándar, similar a lo que se conoce en el servicio de pago de los bancos en Islandia. 

Las tasas de interés son fijas o variables. Con tipos de interés variables, los tipos de interés se estructuran de forma que toman como base el tipo de interés EURIBOR de cada momento, junto con el diferencial de tipos de interés del banco respectivo. Sin embargo, la tasa de interés variable generalmente se fija durante los primeros 12 a 24 meses, y luego se revisa regularmente cada 12 meses y luego aumenta o disminuye dependiendo de qué tan alta sea la tasa EURIBOR en ese momento. La tasa de interés del banco nunca cambia. Además, los términos del préstamo generalmente contienen una disposición en el sentido de que el interés nunca excede un cierto porcentaje y nunca cae por debajo de un cierto porcentaje. Con una tasa de interés fija, la tasa de interés se determina desde el principio y se mantiene fija durante todo el período del préstamo. 

Hay mucha competencia para estos préstamos, por lo que es importante observar detenidamente lo que está disponible y buscar las mejores condiciones. Hrafnhildur Ósk Eiríksdóttir, empleada de Spánarheimil, es ex gerente de sucursal de un banco español y se compromete para los clientes de Spánarheimil a buscar ofertas de préstamos inmobiliarios para la compra de apartamentos en España. Un comprador interesado puede enviar todos los datos financieros solicitados a Hrafnhildar, quien puede solicitar una oferta de los bancos para una posible financiación y recibir un contrato de préstamo formal que les indique el precio de compra de la propiedad. Armado con tal promesa de préstamo, el comprador puede buscar la propiedad de sus sueños en España. De lo contrario, los términos pueden ser estos: 

Período de préstamo: Hasta 30 años y el período de préstamo depende de la edad del prestatario. Por ejemplo, las personas de 30 años obtendrían un préstamo de hasta 15 años, pero las personas de 20 probablemente solo obtendrían un préstamo de 75 a XNUMX años, porque los bancos apuntan a que el préstamo se pague por completo a la edad de XNUMX años. 

Hipoteca: Hasta el 70 por ciento del avalúo bancario o precio de venta del inmueble. Es el banco que envía a su representante a inspeccionar y tasar el inmueble para el que se solicita un préstamo. La evaluación del banco (bank Assessment) es la evaluación que el banco pretende hacer con respecto al monto del préstamo posible. La tasación del banco no tiene por qué ser igual al precio de compra, por lo que pueden darse situaciones en las que el banco quiera prestar más o menos de lo solicitado. La tasación bancaria cuesta al prestatario alrededor de 150-400 euros (dependiendo del tamaño de la propiedad).  

Tasas de interés: han estado alrededor de 2,5 a 4,00% (mayo de 2019) con base en tasas de interés fijas no indexadas.
La decisión del banco sobre la tasa de interés se basa en la opinión de que cuanto más largo sea el período del préstamo, mayor será la tasa de interés. El banco también evalúa el pago del solicitante y Spánarheimili puede actuar como intermediario para proporcionar a un comprador interesado una garantía de préstamo de un banco español, pero varios bancos españoles se especializan en préstamos a extranjeros que no tienen residencia permanente en España. 

Tasa de préstamo: Es de 1,0% a 2,0%.

Carga de pago: La carga de pago estimada por cada 100.000 euros (alrededor de 13,6 millones ISK) con un interés del 3,0% durante 30 años es de unos 450 euros (alrededor de 57.500 ISK) al mes. (Referencia de cambio – 1 euro = ISK 137).

Anticipo o comisión por pago anticipado: Durante los primeros 5 años del plazo del préstamo existe una comisión por anticipo o anticipo del 0,5%, pero a partir de los 5 años esta misma comisión es del 0,25%

Autorización de depósito: el prestatario puede pagar el capital del préstamo en cualquier momento y reducir la carga del pago o acortar el plazo del préstamo. Cabe señalar que al no haber indexación en los préstamos en España, el deudor ve disminuir el principal cada año y el saldo del préstamo disminuye visiblemente en los primeros meses.

Solicitud de préstamo y documentos: Spain Home se encarga de toda la asistencia en la provisión de capital. Debe presentar una solicitud formal y presentar una declaración de impuestos, recibos de pago de los últimos 3 meses, estados de cuenta bancarios de los últimos 3 meses, copias de recibos de pago y más. Los datos solicitados varían de un banco a otro, y el personal de Spánarheimil se encarga de todas las traducciones de datos para el banco por una pequeña tarifa.

Costo de la compra

El costo del comprador de comprar bienes raíces en España es más alto que en Islandia. Por ejemplo, el comprador de bienes inmuebles debe pagar el IVA/impuesto sobre las ventas sobre el precio de compra indicado al gobierno español al firmar la renuncia. En general, los costos del comprador por la compra pueden oscilar entre el 11% y el 16% del costo total, que se calcula a partir del precio de compra de la propiedad y se paga al momento de la entrega. El costo de la compra se desglosa más o menos de la siguiente manera:

IVA:

Es el 10% del precio indicado.

10%

Costos notariales:

Hay un costo fijo de documentación y administración que varía según el precio de la propiedad, pero puede rondar el 0,5% del precio indicado.

0.5%

Cuota de registro para contrato de compra:

1,5% del precio de compra indicado.

1.5%

Cuota de inscripción con préstamo:

0-1,5% del monto del préstamo si se toma un préstamo. Depende de los bancos.

0% - 1.5%

Tasa de préstamo con préstamo:

Aproximadamente 1.0% -2,0% del monto del préstamo si se toma un préstamo.

1% - 2%

Evaluación del banco:

150-400 euros dependiendo del tamaño de la propiedad - si se toma un préstamo.

Rinde de 150 a 400 porciones

euros

Contratos de energía:

300 – 500 euros para el establecimiento de contratos de agua y electricidad para la compra de un nuevo edificio.

Rinde de 300 a 500 porciones

euros

NIE número:

150 euros por persona para la creación de un número NIE.

150

euros

Costos legales / tarifa de administración:

La cantidad depende del alcance de la compra y su naturaleza. Se puede suponer que el costo de la asistencia legal, la interpretación al islandés y la defensa durante el proceso de acuerdo de compra es de alrededor de 1000-1500 euros y una tarifa administrativa adicional según el alcance de la transacción.

Rinde de 1000 a 1500 porciones

euros

Crédito:

Si el solicitante toma un préstamo, debe esperar pagar alrededor del 3-4% del monto del préstamo en el costo del préstamo. Incluidos en este monto están los costos de traducción, pero todos los datos financieros deben ser traducidos por un traductor certificado de documentos al español, pero Spanarheimil proporciona dicho traductor. 

3% -4%

Costos de operación de bienes raíces e impuestos anuales

Todas las propiedades tienen costos operativos variables según el tamaño y el tipo de propiedad. La mayoría de las propiedades tienen acceso a un jardín con piscina, y el acuerdo en España es que cada propietario paga una "cuota de comunidad" para cubrir todos los gastos comunes, por ejemplo, limpieza de la piscina, jardinería, iluminación de la propiedad común, etc. El importe de las facturas de agua, luz y gas varía y depende del consumo en cada momento. El seguro inmobiliario es ventajoso. 

Ejemplo de gastos de explotación e impuestos en base anual sobre un inmueble valorado en 180.000 euros.

Cuota de asociación de vivienda:

Rinde de 500 a 1100 porciones

euros al año

Seguro:

Rinde de 300 a 450 porciones

euros al año

Facturas de energía:

Alrededor de 1000 – 1500 euros basados ​​en una utilización del 50 %

Rinde de 1000 a 1500 porciones

euros al año

Impuestos de propiedad:

Rinde de 250 a 350 porciones

euros al año

Impuesto a la propiedad:

Rinde de 100 a 200 porciones

euros al año

De acuerdo con lo anterior, los costos operativos de una propiedad con un valor de 180.000 25 euros o alrededor de 180 millones de coronas islandesas pueden rondar los 300 - 50 euros por mes en base al 25.000 % de utilización de la propiedad por año. Este costo corresponde a 40.000 - XNUMX ISK islandeses por mes.

Compra de propiedad a través de empresas islandesas.

Las sociedades anónimas privadas islandesas (hf), sociedades limitadas (hf) o sociedades (sf) pueden comprar bienes inmuebles en España y abrir cuentas bancarias e iniciar transacciones bancarias en determinados bancos españoles

 

Es necesario solicitar un número de identificación español para dicha empresa o el llamado número CIF para que la empresa reciba un permiso de trabajo limitado en España y disfrute de todos los derechos legales en España. El domicilio fiscal de la sociedad en cuestión seguirá siendo Islandia, por lo que no es necesario disponer de un tenedor de libros o contable español para la sociedad islandesa. 

 

El personal de Spánarheimil ayuda a los representantes y propietarios de dichas empresas a obtener un número de identificación español y establecer transacciones bancarias en España, pero todo este trabajo se puede hacer por poder.

 

Para muchas personas, puede ser una enorme ventaja fiscal tener empresas en su poder que compren bienes inmuebles en España, pero el personal de Spanarhomeli brinda todo el asesoramiento a las partes interesadas. 

 

Hoy en día, las empresas islandesas pueden obtener financiación en España a través de determinados bancos españoles para la compra de bienes inmuebles en España. Bajo ciertas condiciones de los bancos, los términos de préstamo para empresas pueden ser los mismos que para individuos, ver arriba.